YIKIM (KAL) DAVASI

Haksız müdahale edilen taşınmaz üzerinde muhdesat varsa, muhtesatın yıkımı (kal'i) veya kaldırılması talep edilebilmektedir. Haksız müdahale, taşınmazın üstüne yapı yapılması, ağaç dikilmesi veyahut komşu taşınmaz üzerinde yapılan yapının ilgili taşınmaza taşması sonucunda gerçekleşebilir.

YIKIM (KAL) DAVASINDA YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME NERESİDİR?

Yıkım (kal) davaları, uygulamada el atmanın önlenmesi davası ile birlikte açılmaktadır. Yıkım davalarına bakmakla görevli ve yetkili mahkeme, ilgili taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesidir.

YIKIM (KAL) DAVASI KİME KARŞI AÇILIR?

 “Bilindiği üzere; elatmanın önlenmesi ve yıkım davaları kural olarak fiilen elatan kişiye karşı açılır. Somut olayda elattığı ileri sürülen davalı şirket olup, kendisi de yıkımı istenen binayı inşa ettiğini kabul etmiştir. Bu durumda anılan şirket davalı olma sıfatına sahiptir.”[1] Yıkım davaları kural olarak, fiilen elatan kişiye karşı açılmalıdır.

ELBİRLİĞİ MÜLKİYET SAHİPLERİ DAVAYI BİRLİKTE Mİ AÇMALIDIR?

Yıkım istekli davalarda, yargılama sonucu verilecek karar davada taraf olmayan paydaşları da etkileyeceğinden, anılan taşınmazlardaki tüm kayıt maliklerinin davada taraf olmalarında zorunluluk vardır.[2]

A-) HAKSIZ YAPI NEDENİYLE YIKIM DAVASI

1.      YAPIYI ARAZİ MALİKİNİN YAPMASI HALİNDE

Arazi sahibi, başkasına ait malzemeleri kullanarak kendi taşınmazının üzerinde bir yapı inşa etmişse, malzeme sahibinin 3 hakkı vardır. Bunlar TMK 722,723 ve 724. Maddelerinde sayılmaktadır;

aa) Malzemenin sökülerek geri verilmesini isteme:

TMK Madde 722- “Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir. Aynı koşullar altında arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.”

Bu hakkın kullanılabilmesi için söz konusu binanın sökülmesinin aşırı zarara yol açmaması gerekir.[3]

bb) Tazminat

TMK Madde 723- “Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür. Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir. Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.”

cc) Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi

TMK Madde 724- “Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.”

Malzeme sahibinin yapının ve arazinin kendi üzerine geçirilmesini isteme hakkını kullanabilmesi için, iyiniyetli olması, yapının değerinin açıkça arazinin değerinde fazla olması, malzemenin sökülmesinin talep edilmemiş olması talep edilmişse bile reddedilmiş olması ve tazminat talep edilmemiş olması gerekmektedir.

2.      YAPIYI MALZEME SAHİBİNİN YAPMIŞ OLMASI HALİNDE

Malzeme sahibinin taşınmaz üstünde yapı inşa etmiş olması halinde, malzeme sahibinin iyi niyetli olması koşuluyla; malzemelerin sökülüp iadesini isteme,tazminat isteme veya taşınmaz mülkiyetinin kendi üzerine geçirilmesini isteme hakkı vardır.

3.      YAPIYI ÜÇÜNCÜ BİR KİŞİNİN YAPMIŞ OLMASI HALİNDE

Taşınmaz sahibi veya malzeme sahibi dışında üçüncü bir kişinin taşınmaz üstüne bir yapı inşa etmesi halinde, inşa edilen yapı taşınmazın bütünleyici parçası haline gelir ve taşınmaz sahibine ait olur. Ancak, inşa edilen yapı malzeme veya taşınmaz sahibinin rızası olmaksızın yapılmış ve sökülmesi de aşırı zarara yol açmıyorsa  taraflardan ikisi de malzemenin sökülmesine karar verilmesini talep edebilir.

Yapının kaldırılma masrafları yapıyı inşa eden üçüncü kişiye ait olacaktır.

B-) TAŞKIN YAPI NEDENİYLE YIKIM DAVASI

TMK Madde 725- “Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur. Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.”

Bu şartlar gerçekleşirse, taşkın yapı maliki arazi malikinden taşılan kısmın kendi üzerine geçirilmesini uygun bir bedel karşılığında talep edebilmektedir.

C-) TAŞINMAZA DİKİLEN AĞAÇLARIN SÖKÜLMESİ İÇİN YIKIM (KAL) DAVASI

TMK Madde 685- “Bir şeyin maliki, onun ürünlerinin de maliki olur. Ürünler, dönemsel olarak elde edilen doğal veya hukukî ürünler ile bir şeyin özgülendiği amaca göre âdetler gereği ondan elde edilmesi uygun görülen diğer verimlerdir. Doğal ürünler asıl şeyden ayrılıncaya kadar onun bütünleyici parçasıdır.”

TMK Madde 728- “Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar, bunların malikine aittir. Bu tür yapılar, taşınır mal hükümlerine tâbi olur ve tapu kütüğünde gösterilmez.”

Madde 729- “Bir kimse başkasının fidanını kendi arazisine ya da kendisinin veya bir üçüncü kişinin fidanını başkasının arazisine dikerse, başkasının malzemesini kullanarak yapılan yapılara veya taşınır yapılara ilişkin hükümler bunlar hakkında da uygulanır. Ağaçlar ve ormanlar üst hakkına konu olamaz.”