Üstü kapalı ev ve işyerlerini satın alan yeni malikin söz konusu işyeri yahut eve ihtiyacı olması halinde Borçlar Kanunu 351.maddesinde ifadesini bulan yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açacaktır.

“Madde 351 - Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Bu davayı açabilmenin çeşitli koşulları vardır;

Bu koşullardan en önemlisi ve ilk ayağı kiracıya sözleşmenin feshedildiğinin 1 aylık süre içerisinde bildirilmesidir. 1 aylık süre: ihtarın (bildirimin) gönderileceği tarih olmayıp kiracının eline geçtiği tarihtir. Örneğin 29/03 tarihinde tapudan alınan bir konut yahut işyeri hakkındaki ihtar 29/04 tarihine kadar kiracının eline geçmek zorundadır. İhtarın yazılı yapılması gerekmektedir süre önemli olması sebebiyle noterden aps yoluyla yahut telgrafla ihtiyacın bildirilmesi ve kiracının çıkması istenen tarihin ihtarnamede bulunması gerekir. Nitekim Borçlar Kanunu 351.maddesinde 1.fıkrasında 6 ay sonra açacağı bir davayla kira ilişkisini sonlandırabileceğini belirtmişken 2.fıkrasında sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava yoluyla da sözleşmeyi feshedebileceği belirtilmiştir. Yeni malik bu seçeneklerden dilediğini kullanmakta serbest olduğundan bu haklar seçimlik haklardır. Bu seçimlik haklardan hangisini kullandığını kiracıya bildirmelidir ki kiracı da hazırlığını ona göre yapsın. Bir önceki örnekte 29/03 tarihinde gayrimenkulü satın alan yeni malik 29/09 tarihinde kiracıdan kiralananı boşaltmasını talep edebileceği gibi sözleşme daha önce bir tarihte sona eriyorsa mesela 29/06 tarihinde sözleşme son buluyorsa sözleşmenin son bulduğu tarihte(29/06) kiralananın boşaltılmasını talep edebilecektir.

Diğer önemli koşul yeni malikin söz konusu gayrimenkule ihtiyacının olmasıdır. İhtiyaç gerçek ve samimi olmalıdır. Örneğin aşağıdaki kararlarda ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığına kanaat getiren Yargıtay, kararları bozmuştur.

YHGK, 2015/6-10447 E. 2016/3562 K.

“…Olayımızda, davacı şirket, dava dilekçesinde yeni yapılacak inşaattan söz etmeyip, sadece dava sebebini işyeri ihtiyacına dayandırmıştır. Oysa, yargılama sonucunda davacı şirket tahliyeyi müteakip yeni bir inşaat yaparak ve yapılacak binayı da göz hastanesi olarak ihtiyaçlarında kullanacakları sübuta ermiştir. Ancak iktisaba dayalı olarak işyeri ihtiyacına dayalı olarak dava açan yeni malik, iktisap edilen yeri; olduğu gibi ihtiyacında kullanma isteği halinde tahliye hakkına sahip olur. Kiralanan hali hazır durumu ile ihtiyaca tahsis edilemeyeceğinden mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır…”

YHGK, 2015/6-7280 E. 2015/10980 K.

“…Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, bilgisayar ve spot beyaz eşya satışı yapılan 107m2 alanlı kiralananın yapılmak istenen işe tek başına uygun olduğu, yine birleşen davaya konu edilen eczane olarak kullanılmakta olan bitişik 69m2 alanlı taşınmazın yapılmak istenen işe tek başına uygun olduğu belirtilmiştir. Yargılama devam ederken eczane olarak kullanılan bu yer tahliye edilmiş olup ihtiyacı karşılar niteliktedir. Bu durumda ihtiyacı karşılayan ve boş olan başka bir taşınmazın bulunması karşısında davacının ihtiyacının gerçek ve zorunlu olduğundan bahsedilemez. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken tahliyeye karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır…”

YHGK, 2012/6-16882 E. 2013/152 K.

“…Olayımıza gelince; davacı, davalının kiracısı olduğu Mercanağa Mahallesi 267 ada 10 parsel No'lu 69 m2 alanlı apartman nitelikli taşınmazı 07.12.2010 tarihinde satın alarak 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un 7/d maddesine göre süresinde açtığı işbu dava ile kiralananın iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliyesini talep etmiştir. Yargılama sırasında alınan 9.4.2012 tarihli bilirkişi raporunda, kiralananın mevcut haliyle yapılmak istenen işe uygun olmadığı, esaslı tamir ve tadilat gerektiğinin belirtilmesi üzerine mahkemece, halen kirada faaliyet gösterdiği yerin daha üstün nitelikli olması, ihtiyacın samimi gerçek ve zorunlu olmaması nedeniyle davanın reddine karar verilmiş ise de, davacının aynı binadaki başka bir iş yeri için diğer kiracı Z. Y. aleyhine İstanbul 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2011 / 607 esas sayılı dosyasında açtığı ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında alınan bilirkişi raporunda bu kez kiralanan iş yerinin yapılacak işe uygun ve elverişli olduğu, davacının kirada faaliyette bulunduğu iş yerine göre daha üstün nitelikler taşıdığı belirtilmiştir. O davanın halen derdest olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda hem iki dosyadaki bilirkişi raporlarındaki çelişkilerin giderilmesi, hem de ihtiyaç iddiasının bütün olarak değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi yönünden hükmün bozulması gerekmiştir…”

YHGK, 2009/6-9871 E. 2010/553 K.

“…Olayımıza gelince; uyuşmazlık ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye istemine ilişkindir. Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 7.1.2006 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacının halen Eminönü Mercan Caddesinde kiraladığı iş yerlerinde askeri üniforma toptan ve perakende satış işini sürdürdüğü vergi kayıtlarından anlaşılmaktadır. Davacı vekili 10.6.2008 tarihli dilekçesi ile müvekkilinin yaptığı işe ilişkin depo ihtiyacının bulunduğunu, bunun için iki ayrı depo kiralamak zorunda kaldığını, kiralananı depo, toptan satış yeri ve imalathane olarak kullanmak istediğini belirtmiştir. Gerçekten dosyaya sunulan kira sözleşmelerinden ve keşfen davacının depo ve imalathane ihtiyacını karşılamak için yer kiraladığı, perakende satış işini de yine kirada iki mağazada sürdürdüğü görülmektedir. Kiralanan ise Yeni Bosna’da çoğunluğu imalathane olarak kullanılan iş yerlerinin bulunduğu Doğu Sanayi Sitesi’nde yer almaktadır. Yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen 22.4.2009 tarihli bilirkişi raporunda kiralananın konumu itibariyle davacının yapmakta olduğu iş yönünden müşteri ve ticari potansiyelinin olmayacağı, davacının iştigal konusunu oluşturan emtianın piyasasının Mercan yöresinde olduğu, kiralananın mağaza olarak kullanılamayacağı ancak depo ve imalathane olarak kullanılması için elverişli bulunduğu belirtilmiştir. Her ne kadar mahkemece kiralananın ihtiyaç konusu için çok büyük ve konumu itibariyle ihtiyaca uygun olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş ise de, davacının yargılamadaki beyan ve dilekçelerinden halen kirada perakende satış mağazası olarak kullandığı iş yerlerini kapatmayacağı, buradaki faaliyetlerini sürdüreceği, kiralanana ise depo, imalathane ve toptan satış yeri olarak ihtiyacının bulunduğu anlaşılmaktadır. Bu konudaki ihtiyacı ise gerek tanık beyanları, gerek yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporu ile doğrulanmıştır. Kiralananın konumu ve alanı amaçlanan depo ve imalathane ihtiyacını karşılamaya uygundur. Davacının bu ihtiyacını halen kiralamış olduğu yerlerde sürdürmekte olduğu göz önüne alındığında ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması nedeniyle davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir…”

Yeni malikin mevcut durumda kirada olmayıp kendine ait gayrimenkulde oturuyor olması halinde ihtiyacı olduğunu iddia ettiği gayrimenkulün mevcut gayrimenkulden daha iyi en azından eşdeğer olması gerekir.

Yeni malik kirada oturduğu takdirde ihtiyacı olduğu varsayılır.

Yeni malik kiralananı satın aldığı tarihte kiralanana eşdeğer yahut daha iyi bir durumda geçmişte kiraya verdiği başkaca bir kiralananı varsa bu takdirde ihtiyacın samimi olduğundan bahsedilemez.