Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tarafların taşınmaz satışını şu anda yapmak istemedikleri yahut yapamadıkları ancak ileride taşınmazın satışını gerçekleştirmek istedikleri durumda yaptıkları sözleşmedir. Bu sözleşme kaynağını Türk Borçlar kanununun 29. maddesinden alır. Bu madde uyarınca Madde 29 - Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir.

Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır. Tapulu gayrimenkullerin satışı Tapu sicil müdürlüğü'nde yapılacağından gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri de tapu sicil müdürlükleri'nde yapılmak zorundadır. Bundan başka kanun koyucu bu tür sözleşmelerin noterler tarafından re sen düzenleme şeklinde yapılabileceğini de öngörmüş ve bu düzenlemeye de noterlik kanunu 60. Maddesinde yer vermiştir. Uygulamada taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin neredeyse tamamı noterlerde yapılmaktadır.

Şekil şartına uyulmadan yapılmış bulunan taşınmaz satış vadi sözleşmeleri (örneğin tarafların kendi aralarında yaptığı adi yazılı sözleşmeler) geçerli olmayıp ihtilaf durumunda herkes aldığına geri vermekle yükümlüdür.Yani taraflardan birisi 100.000 tl ödemiş diğer taraf ise karşılığında A dairesini satmayı vaat etmiş ancak satmayı vaadeden söz konusu daireyi satmaktan vazgeçmiş yahut müteahhit ise İnşaatı bitirememiş her ne şekilde olursa olsun taşınmazı  alıcıya geçirmemiş ise bu takdirde ödeme yapan alıcı ancak ödemiş olduğu bedeli isteyebilir. Oysa  şekil şartına uyularak yapılmış bulunan  gayrimenkul satış vaadi  sözleşmelerinde Eğer alıcı üzerine düşen edimi yerine getirmiş ise bu takdirde satış vaadi yapılan  gayrimenkulün kendi üzerine tescil etmeye zorlayabilir. Ve bu amaçla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davası açabilecektir.

Söz konusu  sözleşme noterlikçe yapıldığında ayrıca tapu siciline de kaydettirilebilir. Bu kayıt yapıldıktan sonra taşınmazı satma vaadinde bulunan söz konusu taşınmazın üçüncü kişiye satmış olsa bile üçüncü kişiye karşı dava açılarak tapunun gayrimenkul satış vaadi  alacaklısı üzerine kaydedilmesi talep olunabilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile eser sözleşmesinin birleşiminden oluşan karma bir sözleşme olup, bu konudaki davaları ayrı bir yazıyla ele alacağımızdan bu yazımızda kat karşılığı inşaat sözleşmeleri incelenmeyecektir. İştirak halinde mülkiyete (El birliği ortaklığına) tabi olan taşınmazlarda paydaş satış vaadi sözleşmesini  yapma yetkisi varsa da söz konusu el birliği ortaklığının müşterek mülkiyete dönüştürülerek taşınmazın satışı mümkün olacağından Gayrimenkuldeki payı almak isteyen taşınmaz satış vadi alacaklısı Doğrudan doğruya dava açarak gayrimenkuldeki satış vaadi borçlusunun elbirliği ortaklığındaki  mülkiyet payının kendi adına tescilini talep edemez.Öncelikle taşınmaz satış vaadi borçlusunun gayrimenkuldeki elbirliği  mülkiyetinin  müşterek (paylı) mülkiyete dönüştürmesini beklemelidir.

Kat irtifakı paylı mülkiyetin özel bir hali olup kat irtifakını haiz taşınmazlarda taşınmaz satış vaadi sözleşmesi  noterliklerde yapılabilir.

Kat irtifakına tabi olmayan paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda yahut el birliği ortaklığına tabi taşınmazlarda gayrimenkul satış vaadini yapmak her ne kadar mümkün ise de diğer paydaşların ön alım hakları olduğu gözetilerek bu konunun Gayrimenkul hukuku konusunda uzmanlaşmış bir gayrimenkul avukatı ile değerlendirilmesinde fayda vardır.

Usulüne uygun olarak yapılmış bulunan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde taşınmazı satın almak isteyen vaat alacaklısı üzerine düşeni yerine getirmiş ise yani belirlenen bedeli taşınmazı satmak isteyen kişiye ödemiş ise taşınmazı satmayı vaat eden kişi taşınmazı tapuda vaat alacaklısının üzerine tescil ettirmekten kaçınırsa bu takdirde Taşınmazı almak isteyen kişi noterlikçe düzenlenen gayrimenkul satış vaadine dayanarak taşınmazın kendi üzerine tescilini talep edebilir. Ayrıca her ne kadar noterlikçe düzenlenmese de taraflarca tüm edimler yerine getirmiş ise örneğin satış konusu daire için gerekli ödemelerin tamamı yapılarak dairenin anahtarı alıcıya verilmiş ise ve alıcı söz konusu daireyi kullanıyorsa artık şekil şartına uygun olmadığına dayanarak satıcının gayrimenkul satış vaadinden cayması Türk Medeni Kanunun ikinci maddesi uyarınca objektif iyi niyet kurallarına aykırı  olduğundan alıcı şekil şartına uygun olmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak gayrimenkulün kendi adına tescilini talep edebilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ancak ilk yapılan sözleşmenin tabi olduğu şekil şartına uygun olarak değiştirilebilir yada sona erdirilebileceğinden böyle bir irade söz konusu ise noter fesih yada değişiklik noterce yapılmadığı sürece geçerli olmayacaktır böyle bir durumda noterlikçe tadil sözleşmesi yapılması gerekecektir. Taraflardan biri haklı sebeplerle sözleşmeyi feshetmek istiyor ancak diğeri yanaşmıyor ise bu takdirde sözleşme Asliye Hukuk Mahkemesine başvurularak feshedilecektir.

‘Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.’

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi Esas : 2016/3789 Karar : 2016/9049 Tarih : 01.11.2016

Satış vaadine konu taşınmazlar konut ve tatil amaçlı ise bu takdirde tüketici mahkemesinin görevine girecek ve dava Tüketici mahkemesinde açılacaktır. Ancak söz konusu dava birden fazla gayrimenkule ilişkin ise bu takdirde yetkili mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.