Kiracının kiralananı belirli bir tarihi boşaltmayı taahhüt etmesi sebebiyle tahliye açılacak olan tahliye davasıdır. Bu durum TBK. 352/1 de belirlenmiştir. Borçlar kanunun 352.maddesinin 1.fıkrası şöyledir;

‘Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.’

Bu şekilde açılacak tahliye davasının birinci koşulu bu tahliye taahhüdünün yazılı olması mecburiyetidir. Yani kiracının sözlü taahhüdü geçerli olmaz.

İkinci koşul tahliye taahhüdün kira kontratından sonra verilmiş olması gerekir.

Üçüncü koşul Tahliye taahhüdü (Yargıtay’ın eski kararlarına göre) kayıtsız şartsız olmalıdır.Yeni tarihli kararlarında istisnai olarak kiracı lehine bir kayıt var ise bunu kabul etmektedir.Bir kararında “kira borcunun ödenmemesi halinde” gibi kayıtlara bağlanmasını kabul etmiştir. Ancak kanaatimizce bu durum kanunun ruhuna aykırıdır çünkü kiracının belirli bir tarihte çıkacağını taahhüt etmesi başkaca bir koşula bağlanamaz.

Söz konusu yazılı tahliye taahhüdü var ise kiralayan bu belgeye dayalı olarak kira akdini iki şekilde sona erdirebilir:

Bunlardan birincisi:İcra takibi yoluyla tahliye takip etmek

İkincisi :Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmaktır.

İcra takibi yoluyla tahliye süreci İ̇cra Ve İflas Kanunu 272. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.

İ̇cra Ve İflas Kanunu 272 uyarınca ‘Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir.Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.’

Kiraya veren bu talebini icra dairesine yaptığı esnada kira kontratının ve tahliye taahhüdünün aslını icra müdürlüğüne vermek zorundadır.

Kiraya veren birden fazla ise icra takibini birlikte yapmak zorundadırlar. İştirak halinde mülkiyet ve müşterek mülkiyet söz konusu ise aynı şekilde birlikte hareket mecburiyeti bulunmaktadır. Kiraya verenlerden birisinin yahut paydaşlardan birinin 1 aylık sürede icra takibi yapmış olması tek başına koşulu sağlamadığı gibi daha sonra diğer paydaşların muvafakat vermesi ile de süre koşulu yerine gelmez.

Bu tahliye yoluna ancak kiraya veren başvurabilir. Malikin tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi yapma hakkı yoktur.

Burada sık karşılaşılan ve yorum gerektiren sorun kiralanan gayrimenkulün satışı halinde yeni malikin eski malik zamanında alınmış bulunan tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliye talep edip edemeyeceğidir. Yargıtay 3. Hukuk dairesinin 2018/3080 esas ve 6171 karar sayılı kararında da belirtildiği üzere ‘6098 sayılı TBK’nun 352/1. maddesine göre; taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir.’

Kiracı kendisine tebliğ edilen ödeme emrine karşı süresi içerisinde itiraz etmediği takdirde takip kesinleşir ve Kiraya veren kiralananın tahliyesini icra müdürlüğünden isteyebilir ve kiralananı tahliye ettirir.Burada önemli bir husus kiracının kendisi aleyhine yapılan icra takibini haricen (mesela e-devletten) öğrenmesi ve avukatının dosyaya vekaletname sunması halinde yasal sürenin başlamayacağıdır

Yargıtay6. Hukuk Dairesi Esas : 2016/5125 Karar : 2016/5523 29.09.2016 Tarihli kararında ‘Dava, yazılı taahhüde dayalı olarak başlatılan tahliye istekli icra takibine vaki itirazın kaldırılması istemine ilişkindir. Tahliye emri davalıya tebliğ edilmeden tahliye emrinde İİK.nun 272 ve 273.maddeleri gereğince verilen süreler işlemeye başlamaz. Davalı vekilinin haricen takibi öğrenip icra dosyasına itiraz etmesi, yasanın emredici hükümleri karşısında sonuca etkili değildir. Davalı kiracıya usulüne uygun tahliye emri tebliğ edilmeden, tahliye ve itiraz süreleri de başlamayacağından, icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye istenemeyeceğinden, mahkemece takip şartı gerçekleşmediğinden bahisle davanın reddine karar verilmesi gerekir.’ şeklinde karar vermiştir.

Kiracı kendisine ödeme emri tebliğ edildiği zaman kira aktinde ve tahliye taahhüdünde bulunan imzaya ve tarihe itiraz etmediği takdirde gerek kira kontratını gerekse tahliye taahhüdünü ikrar etmiş sayılır. Bu 2 husus dışındaki itirazları söz konusu ise yahut tahliye taahhüdü noterlikçe tasdik olunmuş bir taahhüt olduğu takdirde İcra Tetkik Merciinden itirazın kaldırılarak tahliyeye karar verilmesi istenebilecektir.

Kiracı tahliye taahhüdündeki imzanın kendisine ait olmadığı yahut tarihe itiraz ederse itirazın kaldırılması icra hukuk mahkemesinden istenemeyecektir.Nitekim Yargıtay emsal bir kararında ‘Kira sözleşmesi 01.07.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup davalı; 01.07.2013 tarihinde düzenlenen taahhütname ile kiralananı 15.06.2014 tarihinde tahliye etmeyi taahhüt etmiştir. Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Somut olayda tahliye taahhütnamesi 01.07.2013 tarihinde düzenlenmiş olup düzenleme tarihi itibariyle kiracılık ilişkisi mevcuttur. Davacı, söz konusu 01.07.2013 tanzim ve 15.06.2014 tahliye tarihli, adi yazılı nitelikte olan tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi yapmıştır. Ancak davalı vekili süresi içinde icra müdürlüğüne yaptığı itirazında; "müvekkilim bu tarihli bir tahliye taahhüdü imzalamamıştır" diyerek itirazda bulunmuştur. Alacaklı, noterlikçe resen tanzim edilmiş veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir belgeye dayanmadıkça, tahliye taahhüdündeki imza ve tahliye tarihine itiraz edilmesi halinde icra mahkemesinden kiralananın tahliyesi istenemez.’ (Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi E:2015/1019K: 2015/1686 Tarih: 23.02.2015)

Bu takdirde Tahliye talebinde bulunan kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde dava açmak mecburiyetindedir.

Kira Kontratı ile birlikte yahut kira kontratından kısa bir süre sonra yahut kira kontratından önce alınmış tahliye taahhütleri geçerli değildir. Uygulamada kiraya verenler bu handikapı tahliye ve tanzim tarihi boş kira kontratları alarak çözmektedirler. Boş olarak alınan tahliye taahhüdü kiraya veren tarafından uygun tarihler konularak doldurulmakta ve o şekilde icraya verilmektedir. Tarihleri Boş olarak kira kontratı ile beraber verildiği ve sonradan doldurulduğu iddia olunacak olursa acaba bu durumda tahliye taahhüdü geçerli olur mu? Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatları uyarınca bu durumda tahliye taahhüdünü boş olarak imzalayan kişi kanunun korumasından bilinçli olarak feragat ettiğinden bu itirazı dinlenmez. Yani böyle bir tahliye taahhüdü geçerlidir.

Tahliye Taahhüdüne dayalı olarak kiraya veren (öncelikle icra dairesine başvurmadan) doğrudan doğruya Sulh Hukuk mahkemesine başvurabilir. Bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesi kararı ile şartları var ise kiracının kiralanandan tahliyesine karar verilir.