Dünyadaki tüm   hukuk sistemlerinde olduğu gibi bizim Hukukumuzda da tapu kayıtlarının geçerli olması esastır. Buna dayalı olarak “tapu kaydına güven ilkesi” de hukukumuzun temel  kavramlarındandır. Kişiler tapuya güvenerek bir gayrimenkul aldıklarında bu gayrimenkulün mülkiyetinin kaybetmeyeceklerine ,tapu kayıtlarının  iptal edilmeyeceğine, güvenmek isterler.

Medeni Kanun’un 1023. Maddesine göre; ‘Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.’

Bugünkü teknolojiyle Bugünkü teknolojiyle Tapuda sahtecilik gitgide zorlaşmış olup    sahteciliğin daha çok vekaletnamelerde yapıldığı görülmektedir. Sahte kimlikle veya bir şekilde kişinin kimliğini ele geçirerek benzer başka bir kişiyi notere götürmek suretiyle vekaletname çıkartıp böylece sahte vekaletname kullanmak suretiyle tapuda yolsuz tescil yapılamaktadır.

Buradaki kritik husus alıcının sahte vekaletname ile satış yapan vekilden mi yoksa daha sonra satış yapan üçüncü kişiden mi gayrimenkulü satın aldığıdır. Sahte vekaletname ile satış yapan kişiden gayrimenkulü  alan ilk el konumundaki kişi tapu sicillerine dayanarak, tapu siciline güvenerek elde eden kişi değil de sicilin dayandığı belgeye göre elde eden kişidir. Bu nedenle de Medeni Kanun’un 1023. Maddesindeki iyi niyete dayanamaz. Çünkü az öncede belirttiğimiz gibi bu madde tapu kütüğündeki tescile dayanan kişilerin kazanımı korumaktadır. Burada dayanağı oluşturan aslında sahte işlem ya da belgelerdir. Ancak ilk el konumundaki kişinin işlemi her ne kadar iyi niyetin korunması ilkesine dahil olamasa da ilk elden edinen kişi yani ikinci el konumundaki kişi artık tapu tescilindeki kayda göre işlem yaptığı için iyi niyeti korunur. O kişi 1023. Madde kapsamındadır.

Burada yaşanan problem ilk el konumundaki kişinin işlemi yaparken dayandığı belgelerin sahteliğini nasıl anlayacağı ile ilgilidir. Hayatın olağan akışı içerisinde kişilerin belgelerin gerçekliği ile ilgili derin araştırmalara girebilmesi beklenemez. Bu nedenle aslında tapu sicilinin de dayandığı bir belge ile işlem yapan bir kişi bu durumun farkına varmakta güçlük çekebilmektedir.

Medeni Kanun 1024. Maddesinde ise iyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı düzenlenmiştir. Maddeye göre; ‘Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.’

Sahtelik nedenine dayalı yolsuz tescildeki yolsuzluk birçok farklı nedene dayanabilmektedir (Tescilin malik dışında biri tarafından yapılması, haklı bir nedene dayanmaksızın yapılması vb.). Burada açılacak dava  sahtecilik nedenine dayanan tapu iptali ve tescil davasıdır. Bu dava taşınmazın mülkiyet hakkının tapu kaydında sahibi olarak görünen kişiye karşı asliye hukuk mahkemesinde açılır. sahtecilik nedenine dayanan tapu iptali ve tescil davasında zamanaşımı ve hak düşürücü süreler mevcut değildir.

Yolsuz tescil 1025. maddede düzenlenmiştir. Buna göre; ‘Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır.’

Konu ile ilgili Yargıtay kararları şöyledir;

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2004/9729E 2004/12831 Karar

‘Sicile güvenen kişinin, sicilin dayanağını oluşturan kayıt ve belgeleri inceleme yükümlülüğü yoktur. Bu sebeple davalı ….’ye akit tablosunu inceleme mükellefiyeti yüklenemez.’

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2005/2212E 2005/2496 Karar

‘Davalılar yolsuz olarak edindikleri sicili aynı işlemle diğer davalı kayıt maliki ….’a intikal ettirmişlerdir. 27.12.1939 tarih 11/60 sayılı inançları birleştirme kararında da belirtildiği üzere intikal ve ferağın aynı işlem ve aynı zamanda gerçekleştirilmesi halinde alıcı ikinci el olarak kabul edilir. Davalı …, davada iyi niyet savunmasında bulunmuş olmasına rağmen bu savunma araştırılmış değildir.’

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2004/13507 E 2004/13833 Karar

‘Vekil ile sözleşme yapan kişi Medeni Kanunun 3. Maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır. Vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.’

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2015/8656 E 2018/1722 Karar

‘Davacı Maliki olduğu 266 ada 3 parsel sayılı taşınmazın imzası taklit edilmek suretiyle davalıya temlik edildiğini, satış bedelinin de ödenmediğini ileri sürerek, davalı… adına tapu kaydının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir. Söz konusu taşınmaz davacı adına kayıtlı iken davacı tarafından bizzat 29.09.2003 tarihinde davalıya satış suretiyle devredildiği görülmüştür. 29.09.2003 tarihli … senetteki imzanın davacıya ait olup olmadığının tespiti açısından dosyanın… Dairesine gönderilmesi ve alınacak rapora göre sonuca gidilmesi gerekirken, noksan soruşturma ile yetinilerek ve çelişkili raporlardan birisine itibar edilerek hüküm tesisi doğru değildir.’