Ortaklığın giderilmesi davaları paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) yahut elbirliği ortaklığında (iştirak halinde mülkiyet) konusu olan taşınmazlar için söz konusu olur. Elbirliği halinde mülkiyet genellikle miras kalan taşınmazların (veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilse de verilmese de tapuya gidilip imza atılarak intikal yaptırılmamış ise) tabi olduğu mülkiyet biçimidir.Paylı mülkiyet Türk Medeni kanunun 688 maddesinde tarif edilmiştir.

Madde 688 - Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.

Madde 701 - Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.

Bu iki mülkiyet biçimini sona erdirerek ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan dava eski deyimle izale-i şüyu yeni tanımla ortaklığın giderilmesi davasıdır.

Türk Medeni Kanunun 698./1 Maddesi uyarınca  ‘Hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.’

Ortaklığın giderilmesi davasında her ne kadar davacı ve davalı olarak taraflar yer alırsa da gerçek anlamda bir davacı ve davalı ilişkisinden söz edilemeyeceğinden bu davada yapılan masraflar eşit olarak paylaştırılır.

Taraflardan her biri

a)aynen taksimi talep edebileceği gibi (yani taşınmazın payları oranında paylaştırılmasını)

b)aynen taksim mümkün olmadığı takdirde ivaz ilavesi yani paydaşlardan bir kısmının diğerine bir miktar para vermek suretiyle paylaşımını

c)satılarak paraya çevrilmesini talep edebilir.

Türk Medeni Kanunun 699 Maddesi uyarınca ‘Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.

Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hakim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.

Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.’

Ortaklığın giderilmesi davası açıldığında  müşterek mülkiyetin söz konusu olması halinde mahkemece izalei şüyu davası açıldığına ilişkin şerh verilerek tasarrufun kısıtlanması kararı alındığına yönelik ihtiyati tedbir talebine bağlı tapuya şerh verilmelidir.

Davada yalnızca paylaşıma yanaşmayan paydaş değil tüm paydaşlar taraf olarak gösterilmelidir. Yargıtay emsal kararında

‘Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle, paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Dava konusu taşınmaz paylı mülkiyet hükümlerine tabi ise kayıt maliklerinin tamamının paydaşlar arasında elbirliği mülkiyeti şeklinde ise tüm elbirliği maliklerini davada taraf olarak yer almaları zorunludur. Ortaklığın giderilmesine konu maldaki payın davalı tarafından başkasına temlik edilmesi halinde, yeni pay iktisap eden kimse zorunlu olarak davaya katılır.'

T.C.YARGITAY ONDÖRDÜNCÜ HUKUK DAİRESİ E: 2015/10969 K: 2017/3148 T: 18.04.2017

Paylı mülkiyete tabi taşınmaza çeşitli saiklerle paydaşlardan biri veya bir kaçı ağaç dikmiş  üstüne bina yapmış böylece tek başına satışa çıkarılacak taşınmaza fazladan bir değer katmış ise bu takdirde bu kişinin yaptığı kazandırmanın değeri tüm gayrimenkule oranlanarak oran bakımından satış sonrası paylaştırmada bu kişinin alacağı daha yüksek hale gelir. Bu konuda açılan davaya muhdesatın tespiti davası denir. Böyle bir davanın varlığı halinde ortaklığın giderilmesi davası bu davanın neticesini beklemek zorundadır.

Örnek bir Yargıtay kararında ‘Dava, paydaş tarafından açılan ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir. Paydaşlığın (ortaklığın) satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara (ortaklara) ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik (%...) oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara (ortaklara) dağıtılır.’

T.C.YARGITAYONDÖRDÜNCÜ HUKUK DAİRESİ Esas : 2016/13782 Karar : 2020/2493Tarih : 02.03.2020 şeklinde karar verilmiştir.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVALARINDA YARGI SÜRECİ:

Ortaklığın giderilmesi davalarında a)Taraf teşkilinin sağlanması b)Mülkiyete ilişkin ihtilaflar var ise bu ihtilafların hallinin beklenmesi c)Keşif yapılarak taşınmazın değerinin tespiti  ile  aynen taksim veya ivaz ilavesi suretiyle paylaştırma yapılıp yapılamayacağının belirlenmesi d)bilirkişi raporlarının tebliği e)Karar verilerek gerekçeli kararın taraflara tebliği f)kesinleşmeye müteakip dosyanın Kalem müdürüne tevdi edilerek satış hazırlıklarının başlaması g)Satış değerinin belirlenmesi için keşif yapılarak bilirkişi raporunun taraflara tebliği h)bilirkişi raporunun kesinleşmesi halinde gazete yoluyla ilan yapılarak ve paydaşlara tebligat yapılarak ihale gününün ve satış evraklarının tebliği h)ihale yoluyla satış yapılarak satış için ihalenin feshi davası açılmaz ise paraların paylaştırılması ve taşınmazın tapuda alıcı adına tescili aşamalarını içermektedir.

(  İZALEİ ŞUYU ) ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI NE KADAR SÜRER ?

Yukarıda aşamalarını izaha çalıştığımız davada hiçbir bekletici mesele olmadan ve başkaca ihtilaf olmadan bir ortaklığın giderilmesi davasının sürecinin en az  8 aşamadan oluştuğu ve her aşama arasında en az 2 ay süre olması gerektiği göz önüne alındığında en az 1 yıl süreceğini göz önüne almalısınız.