Bir arsanız var ve bu arsayı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile Müteahhit’e verdiniz.Müteahhit ise inşaatı bitirmedi. Haklarınız nelerdir ve ne tür bir dava açmanız gerekir?Bunu araştırmak için başvuracağınız kitaplar çoğunlukla yüksek lisans tezleri yahut doktora tezleri olduğundan yüzlerce bilimsel teori ve görüş arasında kaybolacaksınız.Yargıtay’ın birbiri ile çelişen kararları ve içtihadı birleştirme kararları ile bu kararlardaki kelimeleri eleştiren görüşleri okumaktan yorulacak en kötüsü ise mahkemelerin ve Yargıtay’ın hiç umursamadığı tez yazarının eleştirilerine saatlerinizi ayıracaksınız.Bu tür kitaplardan bıkıp uygulama kitaplarına baktığımızda ise binlerce yargıtay kararı ve ayrıntı arasında ana meseleyi kaybedeceksiniz.Bu konuda ciddi bir mesai harcadığım için şunu söyleyebilirim bu konudaki kitaplar ağaçlarla bile değil yapraklarla uğraştıklarından ormanı görmenizi engellemektedir. Bu sebeple bu konuyu olabildiğince basit net ve Yargıtay  İçtihadı Birleştirme Kararları uyarınca yani mahkemelerin esas aldığı kararlarla anlatacağım.Okuyucunun hukuk bilgisinin çok az yada hiç olmadığı varsayılarak yapılacak bu anlatımda kavramları bilmeyen okuyucudan kavramları başka bir kaynaktan öğrenmesini isteyeceğim.Çünkü kavramları açıklamak zorunda kalırsam yaprakları anlatmaktan ormanı anlatamama tuzağına ben de düşerim.

 KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN GEÇERLİK ŞARTLARI VE FESHİ USULÜ

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri noterde yapıldığı takdirde geçerlidir. Noterlikçe yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli değildir. Bu sebeple eğer noterlikçe yapılmış bir kat karşılığı inşaat sözleşmeniz yoksa  basit bir ihtarname yollayarak sözleşmeyi feshedebilir ve bu ihtarname ile belediyeye başvurarak yapı ruhsatında müteahhit olarak görünen müteahhiti değiştirip yeni bir ruhsat çıkarmak suretiyle müteahhit ile aranızdaki ilişkiyi sonlandırabilirsiniz. Ancak usulüne uygun yani noterlikçe re’sen düzenlenmiş bir kat karşılığı inşaat sözleşmeniz var ise bu takdirde noterden ihtar çekmek suretiyle sözleşmeyi feshedemezsiniz. Noterlikçe resen düzenlenmiş kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ancak tarafların notere giderek bir fesih sözleşmesi düzenlemesi yahut dava açarak mahkeme kararı ile sözleşmenin feshettirilmesi suretiyle olur.

MÜTEAHHİTİN GECİKMESİ (VE DİRENİME DÜŞMESİ) SEBEBİYLE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ

                   Kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshedebilmek için müteahhitin gecikmiş olması ve hukuk dilindeki terimle ‘direnime’  düşmüş olması gerekir.Gecikme ve direnime düşme pek çok farklı ihtimalle olabilir.

                  A)Müteahhit işe hiç başlamamış ve ruhsat almamış ise:Burada özellikle arsa sahiplerinin yeterince bilgi sahibi olmadıkları için mağdur oldukları bir hususu belirtmek isterim.Pek çok kat karşılığı inşaat sözleşmesinde Noterler tarafından sözleşmenin düzenlenmesi esnasında inşaatın süresi ‘inşaat ruhsatı alındıktan …ay sonra inşaat bitirilecektir’ yazılmakta ve arsa sahipleri de ruhsat alma süresi kesin olarak belirlenmediği için müteahhitin istediği tarihte ruhsatı alabileceği düşüncesi ile hiçbir işlem yapmadan beklemektedirler.Oysa müteahhitin böyle bir sözleşmede sonsuz bir bekleme hakkı yoktur.Yargıtay’a göre sözleşmede net bir süre belirlenmemiş ise müteahhitin ruhsat alması için beklenecek süre ‘makul’ bir süre olup bu makul süre her somut olaya göre değişmekle birlikte yaklaşık

3 ay olarak kabul edilmektedir.

                  Bu durumda arsa sahibi ihtar çekerek ruhsat alması için makul bir süre vermek suretiyle sözleşmeyi  feshedebilir.Yukarıda izah olunduğu üzere bu fesih mahkemeye başvurmak suretiyle olacaktır.

                  B)Müteahhit ruhsat almış ve işe başlamış fakat inşaat durmuş ve

                  1)İnşaatın yapımı için kesin bir  süre belirlenmemiş ise: Bu  takdirde arsa sahibi müteahhite ihtar çekerek inşaatı bitirebilmesi uygun bir süre verir.Eğer süre vermenin faydasız olacağı anlaşılıyor ise örneğin müteahhit borca batık ve inşaattan malzemelerini alıp gitmiş yahut bekçi dahil inşaatta hiçbir çalışan kalmamış ise bu takdirde süre vermek mecburiyeti yoktur.

                   2)İnşaatın bitirilmesi için belli bir süre tespit edilmiş ve süre dolmuş ise:  ek süre vermeye(mehil tayinine) gerek yoktur.Ancak mehil tayininin  dava şartı olması ve mahkemenin sırf mehil tayini yapılmadığı gibi yanılgılı bir gerekçe ile davayı reddetmesi ihtimali sebebiyle,  davanın uzamaması için, uygulamada arsa sahiplerinin vekilliğini üstlenen avukatların sözleşmede belli bir süre tespit edilmiş olsa dahi müteahhite ek süre  verdiği görülmektedir.Verilen bu sürenin makul bir süre olması gerekmektedir.6-7 ayda ancak bitirilebilecek bir bina için 20 gün mehil verilmesi halinde mehil usulüne uygun olmayacaktır.Süre tayini gerekmediği halde ihtar ile ek süre veren arsa sahibinin dava açarak sözleşmeyi feshedebilmesi için bu ek sürenin dolmasını beklemesi mecburidir.

İNŞAATIN SÜRESİ İÇİNDE BİTİRİLEREK ARSA SAHİBİNE TESLİM EDİLMEMESİ SEBEBİ İLE SÖZLEŞMENİN FESHİ BİÇİMİ VE ZARARIN TAZMİNİ:

                       Müteahhitin direnimi sebebi ile arsa sahibi 3 seçimlik hakka sahiptir.Yani arsa sahibi kural olarak bu 3 seçimlik haktan herhangi birini kullanabilir.Ancak inşaatın geldiği aşama burada önemli bir kıstastır.Eğer müteahhit inşaatın %90’ını bitirmiş ise bu takdirde arsa sahibi sözleşmeden dönme yani geriye etkili fesih seçeneğini kullanamaz sözleşmeyi ancak ileriye etkili olarak feshedebilir yada mahkemeden nama ifaya izin talebinde bulunabilir.

1-SÖZLEŞMEDEN DÖNME (GERİYE ETKİLİ FESİH) VE OLUMSUZ ZARARI İSTEME:

                        Sözleşmeden dönme halinde sözleşme sanki hiç yapılmamış gibi olur. Bunun 3 neticesi vardır.

                        A-Taraflar artık kendilerinden beklenen edimi ifa borcundan kurtulurlar. Yani müteahhit artık inşaatın kalanını yapmak zorunda değildir.

                        B-Taraflar aldıklarını iade mecburiyeti altına girerler. Arsa sahibi müteahhitin yaptığı imalat bedelini ödemek zorunda kalır. Müteahhit yahut müteahhitten bağımsız bölüm satın alanların tapuları iptal olunarak arsa sahibi adına tescil olur.

                        C-Koşulları var ise arsa sahibi menfi zararın tazminini talep edebilir.

           Bu seçenekte arsa sahibi mahkemeden müteahhite sözleşme gereği satış yetkisi verdiği ve müteahhit tarafından satılan bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile kendi üzerine dönmesini talep eder.Bu bağımsız bölümlerin müteahhit tarafından 3.kişilere satılmış olmasının önemi yoktur.Burada 3. Kişinin iyi niyetli olup olmamasının da önemi yoktur.Çünkü Müteahhitten daire alan 3. Kişiler (ister müteahhitin kendilerine arsa sahibinin verdiği vekaletname ile doğrudan doğruya isterse  önce müteahhitin uhdesine geçirilip sonradan 3. Kişiye satılmak suretiyle satışı yapılsın) bu bağımsız bölümlerin müteahhite avans olarak verildiğini inşaatın bitirilmemesi halinde arsa sahibinin sözleşmeyi feshederek avans olarak verdiği bu bağımsız bölümlerin tapusunu iptal ettirmek suretiyle kendi adına tescil ettirebileceğini bildiği kabul edilir. Bu satışların birden fazla olmasının da önemi yoktur. Kaç satış yapılırsa yapılsın inşaatın %90 oranında bitirilmemesi halinde arsa sahibi tapunun iptali ile kendi üzerine dönmesini sağlayabilecektir.

          Tapular iptal edilerek arsa sahibinin üzerine geçtikten sonra müteahhit yada ondan bağımsız bölüm satın alanlar arsa sahibinden binanın gerçekleşmiş olan imalat bedelinin yalnızca maliyetini isteyebilir.Bu da yaklaşık olarak bayındırlık fiyatlarından %20 daha düşük bir miktara denk gelmektedir.Kar isteyemeyeceğinden örneğin bir duvar örülmüş ise ancak tuğla harç ve piyasadaki usta ve amele yevmiyesi talep olunulabilecektir.Bu durum müteahhitten bağımsız bölüm alanlar için son derece dezavantajlı bir haldir.Örneğin %50 paylaşım  ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış olsun.Bu takdirde müteahhit 1 daire kendisine 1 daire arsa sahibine yapacaktır.1 dairenin inşa maliyeti 100.000 tl ise arsa sahibinin payı ile yaklaşık 200.000 tl’ye 1 dairenin mal olduğunu varsayalım.buna 40.000 tl de müteahhit payını koyarsak 240.000. T.L.’ye bağımsız bölümü satın almış olsanız dahi tapunuz iptal edilerek arsa sahibi adına tescil edildiğinde (inşaatın %80 i bitmiş olduğu varsayılacak olursa) arsa sahibi size yalnızca 80.000 T.L. Ödemek zorunda olup fazla kısmı müteahhitten talep edeceksiniz ki bu tür durumlarda genelde müteahhitlerin ödeme kabiliyeti bulunmamaktadır.

           Arsa sahibi tapuları kendi üzerine geçirdikten sonra ayrıca olumsuz zararı da talep edebilir.Örneğin inşaatın gecikmesi sebebi ile ruhsatın geçerli olduğu 5 yılllık  süre dolarak yeniden ruhsata başvurma mecburiyeti ortaya çıkmış ve o bölgede 8 kata izin verilirken artık 4 kata izin veriliyor ise arsa sahibi hak kaybına uğradığı bu 4 katın bedelini müteahhiten isteyebilecektir.Bundan başka ekonomik kriz sebebi ile sözleşme imzalandığı esnada %50 paylaşım oranı rayiç oran olarak geçiyor iken %30 a düşebilir.Arsa sahibi bu zararının da tazminini müteahhitten isteyebilir.

2-SÖZLEŞMENİN İLERİYE ETKİLİ FESHİ VE OLUMLU ZARARI TALEP ETME

                                  Arsa sahibinin sözleşmeden dönerek menfi zararını istemesi hali ancak inşaatın %90 oranının altında tamamlandığı takdirde mümkün olup inşaatın tamamlanma oranı daha yüksekse örneğin %93 oranında tamamlanmış ise bu takdirde artık arsa sahibi ancak  sözleşmenin ileriye etkili olarak feshini talep edebilir.Sözleşmenin ileriye etkili feshi halinde tapular iptal edilerek arsa sahibinin adına tscil olunmaz.Arsa sahibi sözleşmede kendi payına düşen bağımsız bölümlerdeki eksikliklerin bedelinin ödenmesi ile birlikte ortak alanlardaki eksikliklerin giderilmesi için gerekli olan bedelin kemdi payına  düşen kısmını talep edebilir.Örneğin arsa sahibine ait olan 4 daire ve müteahhite ait olan 6 daire olsun.Arsa sahibinin dairelerinde sözleşmeye göre olan eksikler toplamı 50.000.T.L. Ve ortak alandaki asansör kaldırım çevre düzenlemesi gibi eksikler toplamı ise 100.000 T.L. Olsun böyle bir binada arsa sahibinin müteahhitten veya müteahhitten bağımsız bölüm satın alan kişilerden talep edebileceği rakam 50.000.T.L.+(100.000 x %40=40.000) =90.000. T.L.’dir.

                                3-NAMA İFAYA İZİN

                      Arsa sahibi yukarıdaki 2 yolu da  seçmek istemeyebilir.Bu takdirde Arsa sahibi mahkemeye başvurarak müteahhitin yerine geçmek suretiyle sanki müteahhitmiş gibi inşaatı bitirmek için yetki ister. Nama ifaya izin davasında ifasına izin verilen işlerin hangileri olduğu, metrajları ve yaklaşık maliyet bedelleri bilirkişi raporuyla saptanır. Nama ifaya izin davası, müteaahit  tarafından eksik bırakılan işlerin müteahhitin nam ve hesabına yaptırılmasına izin verilmesi amacıyla açılır. Bu davayı arsa sahibi hem kendine isabet eden bağımsız bölümlerdeki eksik işler, hem de ortak alanlardaki eksik işler için açabilir. Uygulamaya göre Yükleniciye ait bağımsız bölümlerdeki eksik işler için arsa sahibi bu davayı açamaz ise de bizce bu hatalı bir düşüncedir. Çünkü yapı kullanma izin belgesi alabilmek için tüm bağımsız bölümlerin projesine uygun olarak yapılı ve kullanıma hazır olması gerekmektedir.

                    Bu yetki ile birlikte bitirilmesi gereken ortak alanlardaki eksikliklerin tamamını karşılayacak kadar miktarın müteahhitten tahsiline karar verebileceği gibi talep olması halinde müteahhite verilen bir veya birden fazla  bağımsız bölümün emsal değerinin tespiti ile bu dairenin satış yetkisinin arsa sahibine verilmesine karar verilebilir.Bu daire satılarak elde edilen gelir avans olarak kullanılır. Satışına izin istenen bağımsız bölümün değeri ile ifasına izin istenen eksik işlerin bedeli arasında orantılılık olmalıdır. Çok az bir eksik iş için değeri çok yüksek olan dairenin satışına karar verilemez. İşler bitirildikten sonra artan bedel müteahhite iade edilir.