Kiracının kirayı ödememesi halinde bizim yasamız kiralayana 2 seçenek sunmaktadır.Seçeneklerden ilki 

1- Noter aracılığı ile yahut doğrudan kendiniz telgraf iadeli taahhütlü mektup telepost gibi vasıtalarla kiracıya kira borcunu ödemesi  için 30 günlük mehil  tayin ederek yazılı olarak bir ihtar çekmek ;kiracı bu süre içinde kira borcunu ödemediği takdirde kiracının kiralanandan tahliyesini Sulh Hukuk Mahkemesinden istemek ayrıca kira alacağı için de genel haciz yolu ile icra takibi başlatmaktır.

İkinci seçenek ise

2-Doğrudan doğruya icra dairesinden Tahliye talepli ödeme emri (Örnek No:13 ) göndererek hem 30 gün içinde kira borcunun ödenmesini istemek hem de bu süre içinde borç ödenmediği takdirde kiralananın tahliyesi için dilerseniz İcra Hukuk Mahkemesine dilerseniz Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurmaktır.

Fark ettiğiniz üzere her 2 yöntemde de kiracıya tahliye davası açabilmek için 30 günlük süre verilmesi zorunludur. Bu sürenin dayanağı Türk Borçlar kanunun 315. Maddesidir.

T.B.K “Madde 315 - Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”

Ancak 1.yöntem yani noter aracılığı ile ihtarname çekme yöntemi her ne kadar kulağa daha kolay ve pratik gibi gelse de esasen tahliye davası açmak için sizi sulh hukuk mahkemesi’ne mecbur bırakması alacağınıza kavuşabilmeniz için 30 günlük süre geçtikten sonra yeniden icra takibi yapmak zorunda kalmanız gibi handikapları sebebi ile pek çok avukat tarafından tercih edilmemektedir.Hangi yöntemin kullanılacağına uyuşmazlığın biçimi, kira kontratının yazılı olup olmaması, o şehirde Sulh Hukuk Mahkemesinin mi İcra Hukuk Mahkemesinin mi daha hızlı gün verdiği, gibi değişkenlere bakarak avukatınız tarafından karar verilecektir.

Eskişehir özelinde ,Koçak Hukuk Bürosu olarak, Örnek 13 ödeme emrini kullanarak ; İcra Dairesi marifetiyle kiracı aleyhine icra takibi başlatmak suretiyle süreci başlatıyoruz.Gönderdiğimiz Örnek 13 ödeme emrine kiracı’nın 7 günlük süre içinde itiraz etme hakkı bulunmakta olup bu süre içinde kiracı tarafından bir itiraz yapılmaz ise takip kesinleşmektedir.Kiracının ödeme emrini tebellüğ ettiği tarihten itibaren 30 gün içinde kira borcunu ödememesi halinde kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesine tahliye talebi ile başvuruda bulunabilir ayrıca kiracıya haciz yapabilmektedir.

Pek çok avukatın İcra Hukuk mahkemesini tercih etmenin en önemli sebebi dar yetkili olan icra hukuk mahkemesinin şekli inceleme yaparak çoğu zaman tek celsede tahliyeye karar verebilmesidir. Oysa Sulh Hukuk Mahkemesi eğer kiracı doğrudan doğruya davayı kabul etmez ise o takdirde birden fazla celse açacak ve genelde daha uzun bir yargılama sürecini gerektirecektir.

Ödeme emri tebliğ edildikten sonra takibe itiraz etmeyen ve 30 gün içinde kira borcunu da ödemeyen kiracı 30 günlük süre geçtikten sonra kira borcunu yatırırsa kiralayan yine de mahkemeden kiracının tahliyesini isteyebilir mi? Evet isteyebilir! Mahkeme diğer koşullar da var ise 30 günden sonra kiracı kira borcunu ödemiş dahi olsa kiracıyı tahliye etme kararı vermelidir.

Yukarıda kiracının takibe 7 günlük süre içinde itiraz etmemesi halinde takibin kesinleşeceğini belirtmiştik.Bu 7 günlük süre içinde kiracı hangi itirazları yapabilir ve sonuçları ne olur?

Kiracı doğrudan kira aktine itiraz edebilir. Yani kiraya veren ile kendisi arasında böyle bir kira ilişkisi olmadığını örneğin o evde “para faizsiz-ev kirasız” şeklinde bir sözleşme ile oturduğunu yazılı bir kira sözleşmesi sunuldu ise bu sözleşmedeki imzanın kendisine ait olmadığı yahut yazılı bir başka kira sözleşmesi sunularak gerçek kira bedelinin farklı olduğunu iddia edebilir.Yahut bu kira borcunu ödediğini ileri sürebilir.

Bu durumda kiraya veren kiracının itirazının kaldırılması için 6 ay içinde İcra Hukuk mahkemesine başvurmak zorundadır.

Kimi zaman da yazılı bir kira kontratı yoktur.Kiraya verenler bunun iyi bir şey olduğunu zannetmektedirler.Oysa bu durum kiraya veren için handikaptır. Yazılı bir kira kontratı olmadığı kira alacağı için icra takibi yapılabilir ise de kiracı bu takibe ve kira kontratına itiraz etmesi halinde Kiralayan(kiraya veren) mecburen Sulh Hukuk Mahkemesine başvuracaktır.Çünkü kira aktini ve kira bedelini ispat mecburiyeti kiralayan (kiraya veren) da kira bedelini ödediğini ispat yükü kiracıdadır.