Öncelikle şunu belirtmek isteriz ki başlıkta kullanmış olduğumuz terim hukuki değildir.Aslında pek çok yanlış bilgiyi düzeltebilmek adına bu başlığı seçmiş bulunuyoruz.Bu yanlış bilgilerden ilki ’kiracı 2 kirayı üst üste ödemezse derhal tahliye edilir’ bilgisi ve ‘’kiracı aynı yıl içinde kirayı 2 kez geciktirirse derhal tahliye edilir ‘’ bilgisidir. Maalesef halk arasında nereden çıktığı belli olmayan en yaygın hukuk efsanelerinden birisi budur.

Doğrusu ise Türk Borçlar kanunun 352/2 maddesinde ifadesini bulan ’ Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.’kuralıdır.

Bu ifadeyi örnekleyerek açıklamak gerekirse kira kontratı bir yıl süreli ise o 1 yıl içinde kiracı kirayı 2 ayrı ay için ödemeyecek ve bu 2 ayrı ay ödenmediğinde kiraya veren kiracıya ihtar yollayacaktır. Bu yollanan iki ihtar da haklı olacaktır.kiracı örneğin 2020 ocak ayı kirasını ödemedi ocak ayı kirasını ödemediği için kiraya veren bir ihtar yolladı ;kiracı da ihtar eline geçtikten sonra ocak ayı kirasını ödedi .2020 Eylül ayı kirasını da ödemedi eylül ayını kirasını da ödemediği için kiraya veren bir ihtar yolladı ihtar eline geçtikten sonra kiracı eylül ayı kirasını da ödedi. Böylelikle iki haklı ihtar koşulu oluştuğu için 2 haklı ihtara dayalı olarak kira dönemi bittiği tarihte örneğin kasım ayında kiraya veren tarafından dava açılabilir. Eğer kiracı 2 haklı ihtara rağmen kirasını hiç ödememişse yahut 30 günlük ödeme müddetini geçirdikten sonra ödemişse bu takdirde kiraya veren dilerse temerrüt sebebi ile tahliye yoluna başvurabilir bu ihtimal için gerekli açıklamalar temerrüt sebebi ile tahliye yazımızda yapılmıştı.

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Emsal bir kararında Yargıtay 1 aylık dava açma süresini ve iki haklı ihtarı aşağıdaki gibi açıklamıştır.

T.C.

YARGITAY

ALTINCI HUKUK DAİRESİ

Esas : 2016/51

Karar : 2016/5316

Tarih : 20.09.2016

‘Olayımıza gelince; Davacının davaya dayanak yaptığı ve hükme esas alınan 01/10/2002 başlangıç tarihli, biryıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı, taraflar arasında uyuşmazlık konusu değildir. Davacı iki ayrı icra takibi üzerine ödeme emirlerinin tebliğ edilmelerinden sonra davalı tarafından ödemelerin yapıldığı iddiasıyla, iki haklı ihtara neden olan davalının tahliyesi istemi ile 03/12/2014 tarihinde iş bu davayı açmıştır. Yukarıda açıklanan esaslara göre iki haklı ihtar hukuki sebebine dayanılarak açılan davanın, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açılması gerekir. Kira sözleşmesinin bir yıl olan süresi 30/09/2003 tarihinde sona ermiş ve 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'n 347/1 madde gereğince, ayni koşullarla kendiliğinden birer yıllık sürelerle uzayarak dava tarihine nazaran süresi 30.09.2014 tarihinde son bulmuştur. Bu durumda yasal bir aylık süre geçirildikten sonra 03/12/2014 tarihinde açılan dava süresinde açılmadığından, mahkemece tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın süresinde açıldığının kabulü ile işin esasının incelenmesi doğru değildir.’

Peki kira kontratı 1 yıl değil 8 ay ise o zaman ne olacaktır?Bu takdirde 2 haklı ihtarın 8 aylık süre içinde olması ve davanın da bu 8 aylık süre bitiminde 1 ay içinde açılması gerekmektedir.

Kiracı ihtar eline geçmeden önce kiracı kira bedelini ödemiş ise bu takirde 2 haklı ihtardan bahsedilemez. Emsal bir Yargıtay kararında

T.C.

YARGITAY

ALTINCI HUKUK DAİRESİ

Esas : 2015/6177

Karar : 2015/9648

Tarih : 09.11.2015

‘davacı tarafından dayanılan davalı aleyhine başlatılan icra takibi ile gönderilen ihtarlı ödeme emrinin davalı kiracıya tebliğinden önce takibe konu borç ödendiğinden, davacı tarafça yapılan icra takibi ikinci haklı ihtara esas teşkil etmez. Bu durumda mahkemece iki haklı ihtar olgusu gerçekleşmediğinden bahisle davanın reddine karar verilmesi gerekirken’

Şeklinde vermiş olduğu kararla bu ayrıntıya dikkat çekmiştir.

Eğer kiralayan vefat etmiş ve mirasçılar birden fazla ise bu takdirde kira alacağına ilişkin ihtarnamenin tüm mirasçılar tarafından keşide edilmesi gerekmektedir.

Yargıtay emsal bir kararında

T.C.

YARGITAY

ALTINCI HUKUK DAİRESİ

Esas : 2013/9658

Karar : 2013/12074

Tarih : 09.09.2013

‘Kiraya veren vefat ettiğine göre mirasçılar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarın mirasçıların tümü tarafından gönderilmesi ve davanın da tümü tarafından açılması gerekir. İki haklı ihtara konu ihtarların mirasçıların tamamı tarafından gönderilmesi gerekirken sadece davacı Ahmet Fuat Kavvas tarafından keşide edildiği ve davanın da bu mirasçı tarafından açıldığı anlaşılmaktadır. Dava açmadaki noksanlığın iştirak sağlanarak sonradan giderilmesi mümkün ise de ihtardaki noksanlığın sonradan giderilmesi mümkün değildir. Bu nedenle mirasçılar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan iki ihtara konu ihtarlar tüm mirasçılar tarafından gönderilmediğinden bu ihtarlar geçerli bir ihtar olarak kabul edilemez. Mahkemece bu hususlar gözetilerek davanın reddi gerekirken’

Hukukla ve huzurla kalın