KİRA SÜRESİ BİTİNCE KİRA İLİŞKİSİ KENDİLİĞİNDEN SONA ERER Mİ?

Eğer kira ilişkisi konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin ise bu takdirde  kira süresinin bitmesi ile kira akti kendiliğinden sona ermez! 

Genellikle kırtasiyecilerde satılan matbu kira kontratlarını dolduran kiracı ve kiraya verenler bu matbu kira kontratında kira süresi yazan bölüme 1 yıl yazmaktadırlar.Bu sürenin sonunda mal sahibi ile anlaşamazlık yaşayan kiracı tahliye edileceğini düşünebilmekte yine mal sahibi de dilerse 1 yıl sonra kira kontratını sona erdirebileceği düşüncesindedir.Oysa yasa açık bir biçimde kira kontratını konut ve üstü kapalı işyeri kiralarında kira sözleşmesini sona erdirme yetkisini kiracıya vermiş ve bu sona erdirme hakkının kullanmasını da bir prosedüre bağlamıştır. Kiracı kira ilişkisini sona erdirmek ve kiralanandan çıkmak istiyor ise en az 15 gün öncesinden kiraya verenin elinde olacak şekilde kiralananı boşaltacağını ve kira sözleşmesini sona erdireceğini bildirmek zorundadır .Bu hak mal sahibine veya kiraya verene verilmemiştir.

Bu durum Türk Borçlar Kanunun . 347. Maddesinin 1. Fıkrasında  açıklanmıştır.

 Madde 347/1 -

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”

Burada çok önemli teknik detaylar vardır. Hukukçu olmayan ancak kira sözleşmeleri ile sık karşılaşan kişiler maalesef bu konudaki ayrıntılara vakıf olmadıklarından çevrelerinden aldıklkarı yarım bilgiyle hatalı yorumlar yapmaktadırlar. Buradaki önemli ayrıntılara işaret edeceğiz ve bu konudaki Yargıtay kararlarını vereceğiz.

Bu maddenin uygulanmasında En önemli detay incelemeye konu olan kiralananın üstü kapalı konut veya işyeri olması mecburiyetidir. Bu itibarla otopark, ,arsa, üstü açık ardiye gibi kiralananalar ise bu işyerleri bu madde kapsamına girmeyecek ve kiraya veren ya da mal sahibi bu işyerlerini prosedürlerine uymak kaydıyla kira süresinin sona ermesi halinde tahliye edebilecektir.

Nitekim Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesi’nin  2017/3200 E 2018/3976 K 12.04.2018 tarihli emsal kararında “ 01/11/2004 başlangıç tarihli 7 yıl süreli kapalı alana ilişkin kira sözleşmesinin TBK'nun 347. maddesi gereğince yıldan yıla yenileneceği göz önüne alındığında davalının bu taşınmazla ilgili tahliye istemek suretiyle muaraza çıkartmasında haklı olmadığı bu itibarla da davacının kapalı alana ilişkin 01/11/2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayalı olarak açmış olduğu davaya, davalının sebebiyet vermesi nedeniyle bu sözleşmeye yönelik yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalıdan tahsiline karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmasa da taraflar arasında akdedilen 06/07/2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kiralananın otopark olduğu bu itibarla da TBK'nun 327. maddesi gereğince kira sözleşmesinin süre bitiminde kendiliğinden sona ereceği”

Şeklinde karar vermiştir.

                   Diğer kritik detay kiracının bu fesih iradesini kiraya verene kira süresinin bitiminden 15 gün önce bildirmesidir. Bu bildirim her şekilde yapılabilir ancak ispat açısından telgraf iadeli taahhütlü mektup ya da noter ihtarnamesi ile yapılmasında fayda vardır.Söz konusu bildirimin gönderildiği tarih değil, kiraya verenin eline geçtiği tarih esas alınır.Örneğin 1 Ağustosta sona erecek bir kira ilişkisinde kiracı   Kiraya verene 15 haziranda ihtarname keşide eder ve bu ihtarname 17 haziranda kiraya verenin eline geçerse bu takdirde fesih hakkını kullanamamış olur.Bu takdirde, kiracı evi yada dükkanı boşaltsa bile, kiraya veren erken fesih sebebi ile mahkemenin belirleyeceği makul bir süre daha kira bedelini alabilir.Bu süre uygulamada genellikle 3 aydır.

             Bu maddede belirlenen süre aksi karalaştırılamayan bir süre değildir.Özellikle işyeri söz konusu olduğunda profesyonel çalışan kiraya verenler kira kontratına özel bir madde ekleyerek bu süreyi 3 ay olarak belirlemektedirler.Böylece kiracı en az 3 ay öncesinden kiraya verene bildirimde bulunmak mecburiyetinde kalmakta aksi halde kiralananı kira süresinin bitiminde tahliye etse bile en az 3 aylık fazladan bir kira ödemekte kiraya veren de eski kiracısı işyerini ya da konutu boşaltacaksa yeni kiracı bulabilmek için makul bir süre elde etmektedirler.

Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi’nin  2015/10242 E 2016/5593 K  03.10.2016 tarihli emsal bir kararında “ Kiralanan taşınmaza ait anahtarların .../05/2013 tarihli yazılı belge ile teslim edildiği tarafların kabulündedir. Kira sözleşmesinin .../B-b maddesine göre, kiracının erken tahliye nedeniyle makul süre kira tazminatından kurtulabilmesi için fesih ihtarının kiraya verene tebliğinden itibaren dört aylık süre tanınması gerekir. Somut olayda, kiracı 01/02/2013 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile dört aylık ihbar süresini beklemeden kiralananı tahliye edip ,anahtarları .../05/2013 tarihinde teslim etmiş olmakla sözleşmede kararlaştırılan dört aylık ihbar şartına uymamıştır. Bu durumda sözleşmede kararlaştırılan dört aylık feshi ihbar süresinin yeniden kiraya vermek için gereken makul süre kabul edilerek davalı kiracının .../05/2013 tarihinden itibaren dört aylık makul süre kirasından sorumlu tutulması gerekirken…”  şeklinde bu durumu ifade etmiştir.

           Hukukla ve huzurla kalın