Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan tapu iptali ve Tescili davalarında üç tip dava görülmekte olup bu üç tip davanın tarafları sebepleri ve koşulları Birbirinden  farklıdır. Bu davalar

A)Arsa sahibinin Müteahhite karşı ve yükleniciden Bağımsız bölüm alan üçüncü kişilere karşı açmış olduğu tapu iptali ve tescil davası

B) Müteahhitten bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin müteahhitte ve arsa sahibine karşı açmış olduğu tapu iptal ve tescil davası

C) Yüklenicinin arsa sahibine karşı açmış olduğu tapu iptali ve tescil davası

A) MÜTEAHHİTİN GECİKMESİ (VE DİRENİME DÜŞMESİ) SEBEBİYLE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN ARSA SAHİBİ TARAFINDAN FESHİ

Bu konuda ayrıntılı açıklamalar gerek kitabımızda gerekse de müteahhit mağduru arsa sahipleri ne yapmalı başlıklı blog yazımızda ayrıntılı olarak yapıldığından daha geniş bilgi için bu yazımızdan da yararlanabileceğini belirtelim.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin  arsa sahibi tarafından feshedilebilmesi için müteahhitin gecikmiş olması ve hukuk dilindeki terimle ‘direnime’  düşmüş olması gerekir. Gecikme  ve direnime düşme pek çok farklı ihtimalle olabilir.

1)Müteahhit işe hiç başlamamış ve ruhsat almamış ise: Burada özellikle arsa sahiplerinin yeterince bilgi sahibi olmadıkları için mağdur oldukları bir hususu belirtmek isterim.Pek çok kat karşılığı inşaat sözleşmesinde Noterler tarafından sözleşmenin düzenlenmesi esnasında inşaatın süresi ‘inşaat ruhsatı alındıktan …ay sonra inşaat bitirilecektir’ yazılmakta ve arsa sahipleri de ruhsat alma süresi kesin olarak belirlenmediği için müteahhitin istediği tarihte ruhsatı alabileceği düşüncesi ile hiçbir işlem yapmadan beklemektedirler. Oysa müteahhidin böyle bir sözleşmede sonsuz bir bekleme hakkı yoktur. Yargıtay’a göre sözleşmede net bir süre belirlenmemiş ise müteahhitin ruhsat alması için beklenecek süre ‘makul’ bir süre olup bu makul süre her somut olaya göre değişmekle birlikte yaklaşık 3 ay olarak kabul edilmektedir.

Bu durumda arsa sahibi ihtar çekerek ruhsat alması için makul bir süre vermek suretiyle sözleşmeyi  feshedebilir.Sözleşmenin feshi Asliye Hukuk Mahkemesine  başvurmak suretiyle olacaktır.

2)Müteahhit ruhsat almış ve işe başlamış fakat inşaat durmuş ve

a)İnşaatın yapımı için kesin bir  süre belirlenmemiş ise: Bu  takdirde arsa sahibi müteahhite ihtar çekerek inşaatı bitirebilmesi uygun bir süre verir.Eğer süre vermenin faydasız olacağı anlaşılıyor ise örneğin müteahhit borca batık ve inşaattan malzemelerini alıp gitmiş yahut bekçi dahil inşaatta hiçbir çalışan kalmamış ise bu takdirde süre vermek mecburiyeti yoktur.

2)İnşaatın bitirilmesi için belli bir süre tespit edilmiş ve süre dolmuş ise:  ek süre vermeye(mehil tayinine) gerek yoktur.Ancak mehil tayininin  dava şartı olması ve mahkemenin  sırf mehil tayini yapılmadığı gibi yanılgılı bir gerekçe ile davayı reddetmesi ihtimali sebebiyle,  davanın uzamaması için,  uygulamada arsa sahiplerinin vekilliğini üstlenen avukatların sözleşmede belli bir süre tespit edilmiş olsa dahi müteahhite ek süre  verdiği görülmektedir.Verilen bu sürenin makul bir süre olması gerekmektedir.6-7 ayda ancak bitirilebilecek bir bina için 20 gün mehil verilmesi halinde mehil usulüne uygun olmayacaktır.Süre tayini gerekmediği halde ihtar ile ek süre veren arsa sahibinin dava açarak sözleşmeyi feshedebilmesi için bu ek sürenin dolmasını beklemesi mecburidir. Arsa sahibi %90 oranın üzerinde bitmiş bir inşaatta kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshedemez.

Sözleşmeden dönme için açılacak  davada  müşterek maliklerin tamamı mecburi dava arkadaşıdır. Davacı olarak davaya katılmayanların davaya muvafakatleri  alınmalı, bu sağlanamamışsa davaya (davalı sıfatı ile ) dahil edilmelidirler. Bu seçenekte davalı sıfatına haiz oldukları için davalı görünen arsa sahipleri aleyhine mahkeme masrafına hükmolunacaktır.

Yüklenici tarafından süresi içinde bitirilemeyen yapı aynı zamanda %90 mertebesine de gelmemişse arsa sahibi tarafından müteahhite temlik olunan bağımsız bölümler kaç kez el değiştirirse değiştirsin tapu kaydının iptali ve arsa sahibine tescili talebiyle açılacak davada arsa sahibi adına tescil olur.Bu durumda iyi niyet iddiası dinlenmez. Satışın arsa sahibinin verdiği vekalet yolu ile yüklenici tarafından 3.şahsa yapılmasının da önemi yoktur.Bu davada arsa sahibinden bağımsız bölüm alanlar da arsa sahibi davaya katılmadığı ve yapılan satış sözleşmesi yahut taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde dava açma hakkını da açıkça vermediği takdirde yükleniciye karşı yada yükleniciden daire alanlara karşı tapu iptali ve tescil davası açma hakkı bulunmamaktadır.

B) MÜTEAHHİTTEN BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN MÜTEAHHİTTE VE ARSA SAHİBİNE KARŞI AÇMIŞ OLDUĞU TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI:

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yükleniciden  bağımsız bölüm alan üçüncü şahıslar yüklenici edimini yerine getirmiş ise hem yükleniciyi hem de arsa sahibini davalı göstermek suretiyle tapu iptali ve tescil davası açabilirler.

Burada çok önemli bir detay vardır.Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliği Tapuda yahut noterlikçe resen düzenleme şeklinde yapılması şartına tabi iken; Kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibi ile yüklenici arasında noterlikçe yapılmış ve bu sözleşmeye dayalı olarak yüklenici üçüncü kişiye bağımsız bölümü adi  satış vaadi  sözleşmesiyle satmayı vaat etti ise  bu satış vaadi sözleşmesi  geçerlidir. Çünkü yükleniciden daire alan üçüncü şahısın yapmış olduğu sözleşme alacağın temliki hükümlerine tabi olup alacağın temlikinin de adi yazılı sözleşme ile yapılmış olması yeterlidir.

C)YÜKLENICININ ARSA SAHIBININ KARŞI AÇTIĞI TAPU IPTAL VE TESCIL DAVASI:

Yüklenici edimlerini tamamını yerine getirmişse bu takdirde sözleşmenin ifasını talep ederek tapu iptali ve tescil davası açabilir. Genellikle burada yüklenicinin edimini yerine getirirken eksik ifasının yahut ayıplı ifasının olup olmadığı sorunu ortaya çıkar. Yüklenicinin ifasında eksiklik söz konusu ise yahut ayıplı ifa söz konusu ise bu takdirde eksik ifa yahut ayıplı ifa miktarı hesaplanarak tescil için öncelikle bu bedelin yatırılması karar verilebileceği gibi müteahitin payına düşen bağımsız bölümlerden eksik ifa oranında tenkis yapılarak tenkis edilen miktarla sınırlı olmak kaydıyla tapuya tesciline karar verilebilir. Örnek vermek gerekirse müteahitin payına 20 daire düşüyor olsun.Yüklenici inşaatın %95 ini  bitirmiş ise bu takdirde arsa sahibi tescilden kaçınamayacaktır. Ancak arsa sahibi bu seçenekte hala tescil edilmemiş 1 adet daire var ise bu dairenin eksik bırakılan %5 lik inşaata karşılık uhdesinde kalmasını  talep edebilir.Bir diğer seçimlik hakkı da  eksik inşaat bedelinin yahut ayıplı olarak ifa edilen edime karşılık gelen tazminatın yüklenici tarafından kendisine ödenmediği sürece  Bu bedele  denk gelen son dairenin de yüklenici adına tescil edilmemesini talep edebilir. Örneğimizde  arsa sahibinin talep edebileceği eksik veya ayıplı ifa bedelinin 100.000 TL olduğunu varsayalım  100.000tl’nin arsa sahibine ödenmesi karşılığında yüklenici adına tescil olunmayan dairenin tescil olunarak birlikte ifaya karar verilmesini talep edebilir.