"Halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir.” (TMK 881/1) TMK' nın 881. maddesinden de anlaşıldığı üzere ipotek, güvence altına alınması düşünülen alacağın miktarının belirli olup olmamasına göre iki şekilde kurulabilir. Buna göre, ipotekle güvence altına alınması düşünülen alacağın miktarı belirli ise anapara ipoteği, belirli değilse üst sınır ipoteği olarak kurulacaktır.

Yani, ipoteğin iki türü vardır:

1-Anapara ipoteği: Bu ipotek türünde mevcut bir alacak güvence altına alınır. Alacak miktarı belirlidir. İpoteğin süresi ve faiz oranı da belirli olup bu ipoteğin süresi dolduğu tarihten itibaren 30 gün içinde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapılmalıdır.

Anapara ipoteğinde borç miktarı faiz ve süre belirli olduğundan kayıtsız şartsız borç ikrarı niteliğinde olup ayrıca yargılama gerektirmeyeceği kabul edilmektedir. Ancak bu durum Genel hükümlere göre menfi tespit davası açılmasına engel değildir.İpotek senedi ilam niteliğinde belgelerden olduğu için borçluya doğrudan icra emri gönderilecektir. Yine ilam niteliğinde olduğundan Türkiye’nin her yeri icra dairesi yetkilidir.

2-Üst sınır ipoteği : üst sınır ipoteği henüz doğmamış (doğması kesin veya olası) bir alacağı teminat altına almaktadır: Üst sınır ipoteğinde alacak bakımından bir üst sınır tespit edilerek teminatın kapsamı belirlenmektedir. Bununla rehin edilen alacağın tutarı değil, ipoteldi gayrimenkulün sorumlu olduğu üst miktar belirlenmiş olur. Bu durumda teminat; alacağı ve takip giderleri ve temerrüt faizlerini, üst sınıra kadar süreye tabi olmaksızın temin etmektedir Genellikle  "..doğmuş-doğacak borçlarının teminatını teşkil etmek üzere faiziyle birlikte ......TL'na kadar”   biçiminde ifade kullanılmaktadır.

Dikkat  edilecek  olursa üst sınır ipoteğinde borç kesin değildir. Genellikle   bir sözleşme kapsamında alacağı garanti altına almak için bayilik veren şirketler  veyahut  bir kredinin teminatı niteliğinde bankalar lehine kurulur.

Gerek üst sınır ipoteği  gerekse anapara ipoteği olsun ipotek ile yüklü gayrimenkulün satışı mümkündür.Satış esnasında tapu memuru ipotekli gayrimenkulü alan kişiyi uyarmaktadır.

Satış sonrası  gayrimenkul alıcısına ipotek alacaklısı tarafından bir ihtar yollanmakta ve   gayrimenkulün ipotek borcundan sorumlu olduğu hatırlatılmakta bunun üzerine ipotekli olarak bu gayrimenkulü  alan kişiler borcun tamamından sorumlu olup olmadıkları ve  ipotekli olarak aldıkları gayrimenkul borç sebebi ile satılırsa ve gayrimenkulün satış bedeli borcu karşılamazsa ayrıca kendi mal varlıklarına gelinip gelinemeyeceği yönünde endişeye kapılmaktadırlar. Hemen söyleyelim ki ipotekli gayrimenkulün satın alan kişilerin sorumluluğu yalnızca gayrimenkul ile sınırlı olup  şahsi mal varlıkları yönünden bir kefil gibi sorumlu değillerdir.

Gayrimenkulün sorumluluğu  da ipotek miktarıyla sınırlıdır yani anapara ipoteğinde anapara ipoteği miktarı kadar  ve üst sınır ipoteğinde ise borcun miktarı kadar (borcun miktarı üst sınırı da aşıyorsa üst sınırla)  sınırlı olmak kaydıyla sorumludurlar.

Özellikle konut kredisi kullanarak mevcutta bir konut kredisi sebebiyle ipotekli olan bir gayrimenkul almak isteyen konut alıcıları bu durumda izlenecek yol konusunda şüpheye düşmektedir.Oysa bankalar bu konuyu kendi aralarında basitçe halletmektedirler. İpotek alacaklısı olan banka ,kaç lira alacağı varsa bildirerek  bu alacak ödendiği takdirde i̇poteğin fek edileceğine dair bir yazılı belge vermekte; yeni konut kredisi kullandıracak olan banka da konut kredisinin bu miktarını  ipotek alacaklısı önceki bankaya ödeyerek artan kısmı satıcıya vermek suretiyle ipotek sorununu aşmakta ve kredi veren yeni banka birinci sıraya kendi koyduğu ipoteği yükseltmektedir.Mevcutta konut kredisinden kaynaklanan bir  ipoteğin varlığı  konut kredisi ile gayrimenkul almaya engel değildir.

Hukukla ve huzurla kalın…