İPOTEĞİN TAPU SİCİLİNDEN TERKİNİ (SİLİNMESİ):

Tapu siciline şerh edilen tapu sicilinden nasıl silineceği Türk medeni kanununun 883. Maddesinde belirlenmiştir.

Madde 883 – ‘Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir.

İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir.’ Türk hukukunda iki çeşit ipotek söz konusudur süreli ve süresiz ipotekler. İpotek belli bir süreye bağlı kurulmuş ise 883. maddesi 2. Fıkrası uyarınca taşınmaz malikinin talebi ile tapu müdürlüğünce kaldırılır.

İpotek belli bir süreye tabi değilse bu taktirde terkin talebi ipotek  alacaklısının yazılı terkin talebi ile tapu müdürlüğüne başvurması ile tapu sicilinden silinir yani terkin edilir. Taşınmaz maliki ipotek alacağının sona ermesine müteakip ipotek alacaklısından taşınmazdaki ipotek kaydını sildirilmesi için talepte bulunmasına rağmen ipotek alacaklısı ipoteğin terkinine yanaşmaz ise ipoteğin terkinini asliye hukuk mahkemesinden isteyebilir. Bu davaya ipoteğin fekki (kaldırılması davası)denir. Uygulamada bu davaya ipotek kaydının silinmesi ve ipoteğin kaldırılması isimlerinin verildiği de görülmektedir. Daha önce tapu maliki tapu müdürlüğüne başvurmuş olsa dahi söz konusu davayı idare mahkemesinde açamaz.

Konut kredisi ve tüketici kredisi sebebiyle açılan ipoteğin kaldırılması davalarında tüketici mahkemesi görevlidir.

Tüketici mahkemesinde açılacak davalarda tüketici hakem heyetine başvuru mecburiyeti yoktur. Doğrudan doğruya tüketici mahkemesinde dava açılabilir.

Aile konutuna ilişkin taşınmazlar da diğer eşin muvafakati alınmaksızın ipoteğin tesis edildiği iddialarına dayalı olarak ipoteğin fekki davası açılmış ise görevli mahkeme aile mahkemesidir.

Ticari krediye dayalı olarak verilmiş ipoteklerde ipoteğin kaldırılması davası ticaret mahkemesinde görülür.

Özetle Yargıtay ipoteğin kaldırılması davasında görevli mahkemenin borç ilişkisini doğuran sözleşmenin niteliğine göre belirlenmesi gerektiğini kabul etmiştir.

İpoteğin kaldırılması davası taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Bu husus kamu düzeninden olduğundan hakim tarafından resen gözetilir. Taraflar yetkili mahkemeyi sözleşmeyle değiştiremezler.

İpoteğin kaldırılması davasını açan taşınmaz maliki borcun sona erdiğini, sözleşmeden dolayı borç ilişkisinin doğmadığını, borçlu bulunmadığını ileri sürerek aynı anda menfi tespit davası da açabilir. Her iki davanın birlikte görülmesi gerekeceğinden görev ve yetki kuralları daha önce izah ettiğimiz ilkeler ışığında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi  ve borcu doğuran sözleşmenin niteliğine göre belirlenecek görevli mahkeme yönünden tespit olunacaktır.

Bu davayı açmaya asıl borçlu ile ipotek veren farklı olduğu hallerde sözleşmeden dolayı borçlu olan kişinin değil taşınmaz malikinin hakkı bulunmaktadır. Taşınmaz maliki dava tarihinde taşınmazı satmış yahut başka sebeplerle malik sıfatını kaybetmiş ise bu davayı açmaya yetkili olan yeni malik olup eski malikin dava açma hakkı kalmaz. Ancak Yargıtay içtihatlarıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan yükleniciye de dava açma hakkı tanınmıştır.

Kimi zaman çok eski tarihlerde tesis edilmiş bulunan ipotek tapu sicilinden terkin edilmez. Bu durumda ipotek alacaklısının yaşayıp yaşamadığı adresi gibi bilgiler sıhhatli bir şekilde belirlenemeyebilir.

Bu tür istisnai durumlarda Yargıtay tapu sicil müdürlüğünün de davalı olarak gösterebileceğini kabul etmiştir.

Nitekim özellikle üst sınır ipoteğinde faiz yargılama gideri gibi ek talepler de bulunulamayacağı için kimi zaman çok küçük rakamlar tapu sicilinde ipotek şerhi olarak kalabilmektedir.

Avukatlığını üstlendiğimiz bir davada ; 2 TL lik üst sınır ipoteğin 1972 yılından kalmış ve bu arsada kat karşılığı yapılarak bina bitirilmiş ancak arsa üzerinde ipoteğin varlığı sebebiyle kat irtifakı kurulmasında ve bağımsız bölümlerin ipotek şerhi olmaksızın alıcılara tesliminde problem ortaya çıkmıştır.

Bu durumda Yargıtay içtihatlarıyla yüklenici nerede olduğu belirli olmayan ve belirlenemeyen bu kayıt sahibine karşı açmış olduğu davada 2 TL yi mahkeme veznesine depo ederek ipoteğin terkinini sağlamıştır.

Türk hukukunda teminat altına alınan alacak kalemleri bakımından ipotek ikiye ayrılır bunlardan birisi üst sınır ipoteği diğeri ise anapara ipoteğidir.

Anapara ipoteğinde teminat kapsamına faiz ve icra giderleri de dahildir. Üst sınır ipoteğinde ise alacağın ulaştığı rakam üst sınırdan fazla olsa bile alacaklı ancak üst sınıra kadar olan alacağını ipotek ile yükümlü taşınmazı satarak talep edebilecektir. Bu sebeple özellikle ipotekli bir gayrimenkul ipotek yüküyle satın  alan kişilerin tapudaki ipoteğin üst sınır ipoteğimi yoksa anapara ipoteği mi olduğunu araştırarak güncel borç miktarını belirlemeleri gerekir. Bankalar genellikle toplam alacaklarının iki buçuk katı kadar üst sınır ipoteği koyduklarından güncel borç tutarını öğrenerek ve bankadan …TL nin bankamıza ödenmesi halinde ipotek kaldırılacaktır şeklinde bir yazı alarak gayrimenkulü ipotekli olarak devralmaları ve daha sonra bu bedeli alarak gayrimenkulü ipotek yükünden kurtarmaları uygulamada sık karşılaşılan bir yöntemdir. Uygulamada satın almak istediği bir gayrimenkul üzerince 500 bin TL üst sınır ipoteği olan ancak taşınmaz malikinin beyanına göre borcun 125 bin TL olduğu bilgisi verilen gayrimenkul alıcısı bu gayrimenkulü 250 bin TL ye almak istediğinde şu şekilde davranmaktadır: Öncelikle ipotek alacaklısından alacak miktarını ve bu alacak miktarı ödendiği taktirde ipoteğin kaldırılacağını taahhüt eden bir belge alarak satış esnasında 125 bin TL sini taşınmaz malikine ödeyerek tapu üzerine geçtikten sonra kalan 125 bin TL sini bankaya ödemek suretiyle gayrimenkulün üzerinde yük olmadan satın almaktadır. Borcun bir kısmı ödenmiş olmasına rağmen ipotek terkininde imtina ile ipotek lehtarı aleyhine açılmış olan davada bir kısmının ödenmediği anlaşılırsa davanın reddi yerine mahkemece kalan bedelin mahkeme veznesine depo edilerek ipoteğin fekkine karar verilmesi gerekir.

İpoteğin fekki davası yalnızca borcun ödeme sebebiyle sona ermesi nedeniyle değil ayrıca borcun doğumundaki irade fesadı, ehliyetsizlik, vekaletin kötüye kullanılması sebeplerine dayalı olarak da açılabilir.

İpoteğin fekki davası dava devam ettiği esnada taşınmaz malikinin değişmesi halinde yeni malik tarafından devam ettirilir.

Bu davada nispi vekalet ücreti ödenecek olup vekalet ücreti ipoteğin limitinden değil alacağın miktarı üzerinden belirlenecektir.

İpoteğin fekki davası taşınmazın aynına ilişkin olduğundan bu davalarda mahkemece verilen karar kesinleşmeksizin icraya konulamaz.