Eskişehir Gayrimenkul Avukatı Gürler Koçak Hukuk Tarafından özel olarak bilgilendirme amaçlı yazılmıştır.İzinsiz kopyalanamaz link verilemez.

Gayrimenkul taşınmaz mal demektir.Bir malın yeri değiştirilemiyor ise bu mala taşınmaz mal denilir.Taşınmaz mallarla alakalı tüm hukuki işlemler ve davalar Gayrimenkul Hukuku kapsamına girer. Bu anlamda kapsamı en geniş hukuk branşlarından birisidir çünkü binlerce yasa maddesi gayrimenkul hukukunu düzenlemektedir. 

İlk bakışta gayrimenkul hukukuyla ilgili mevzuat 1- anayasa 2-medeni kanunun 3- imar kanunu 4- kadastro kanunu 5-Vergi kanunlarındaki ilgili maddeler 6- orman kanunu 7-Borçlar kanunu kira sözleşmesi hükümleri 8-kat mülkiyeti kanunu 9- iskan kanunu 10-tapu kanunu 11- kamulaştırma kanunu 12-gecekondu kanunu 13- taşınmaz mal zilyetliğinin yapılan tecavüzlerin önlenmesi hakkında kanun 134-kooperatifler kanunu 15- afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanundan oluşmaktadır. 

Gayrimenkul hukuku taşınmazlarla ilgili olarak taşınmaz mülkiyeti, taşınmazların kiralanması ,taşınmazlarla ilgili sınırlı ayni haklar konularıyla uğraşır

TAŞINMAZ MÜLKİYETİ

Türk Medeni Kanunun 704.Maddesi Taşınmaz Mülkiyetini düzenlemektedir.

Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır:

1. Arazi,

Arazi sınırları ve niteliği belirlenmiş yada belirlenebilir nitelikte toprak parçasıdır.

2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,

Üst hakkı ve kaynak hakkı bu haklara örnek gösterilebilir.

3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.

Kat mülkiyeti kütüğüne yapı kullanma izin belgesi alınmış daire,dükkan gibi bağımsız bölümler işlenmektedir.Ancak yapı kullanma izin belgesi olmasa dahi inşaatına başlanmada önce yahut inşaaatı esnasında at irtifakı kurulmuş bağımsız bölümler de bu fıkraya girmektedir.

Mülkiyet hakkı taşınmaz mallar üzerinde tam bir yetki sağlamaktadır.mülkiyet hakkı sahibine :kullanma ,yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkını verir.Mülkiyet sahibi taşınmaz malı satabilir, kiraya verebilir, meyvelerinden faydalanabilir, bir başkası lehine üzerinde sınırlı ayni hak kurabilir.Sınırlı ayni hak sahibi ise yalnızca bu ayni hakkın kendisine sağladığı yetkileri kullanabilir.

                                 SINIRLI AYNİ HAKLAR:

1-İrtifak hakları 

a)İntifa hakkı:Bir eşya üzerinde kullanma yararlanma ve eşyayı yönetme hakkının verilmesidir.Bu durum özellikle eşler arasında yahut ebeveynler ile çocuklar arasında çok görülmektedir.Gayrimenkulün mülkiyeti (Kuru mülkiyet olarak da tanımlanır) mülkiyet sahibinde kalırken (sözgelimi koca) intifa hakkı kadın adına tescil edilebilmektedir.Kimi zaman bu işlem boşanan eşler arasında yapılmaktadır.İntifa hakkı süreye bağlı ya da süresiz olarak yapılabileceğinden evliliği devam eden eşler arasında süresiz olarak yapılmakta özellikle 2. Eşin ölüm halinde ilk eşden olan çocuklar tarafından mağdur edilmesinin önüne geçilmeye çalışılmaktadır.Boşanmalarda ise mülkiyet eşlerden birisinin üzerinde kalmakla beraber çocukların belli bir yaşa gelesiye kadar velayet sahibi eşle o evde oturmasını garantilemek amacıyla diğer eşe intifa hakkı verilerek bu hak da belli bir süre ile sınırlandırılmaktadır.

b)Sükna hakkı:İntifa hakkının özel bir türü kabul edebileceğimiz sükna (oturma) hakkı bir binadan yahut bir binanın belli bir bölümünden konut olarak kullanma yetkisi verir.Bu hak başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. 

c)Üst Hakkı :Taşınmazın üstüne yahut altına yapı yapmak veya mevcut yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren irtifak hakkıdır.Ülkemizde spor klüplerine tahsis edilen ve stadyum yapılan arazilerde uygulama alanı bulmuştur

d)Kaynak Hakkı :Başkasının arazisinde bulunan suyu kullanma hakkıdır.

e)Geçit Hakkı :Bir taşınmaz komşu taşınmazın sınırını ihlal etmeden yola çıkma hakkı yoksa kendisine geçit hakkı verilmesini isteyebilir.Genellikle tarlalarda söz konusu olan bu hak yola çıkabilmek için en yakın güzergahı kullanır ve bir traktör genişliğinde verilmektedir.Geçit hakkına katlanmak zorunda kalan tarla sahibine tesis edilen yolun bedeli adar ödeme yapma mecburiyeti verilir

f )Mecra hakkı:Su doğalgaz petrol gibi nakil hatlarına gayrimenkulden geçmek için tesis edilen haktır.

 2-Taşınmaz Yükü yalnızca bir taşınmazla sınırlı olarak mülkiyet sahibini bir şey yapmakla veya vermekle yükümlü kılar

 3-Rehin (Taşınmazlarda ipotek) hakkı:ipotek hakkı sahibine borcun ödenmemesi halinde taşınmazı satarak paraya çevirme hakkı sağlamaktadır.

                          KİRA HUKUKU

Taşınmazların kiralanması söz konusu olduğunda ikili bir ayrım ortaya çıkmaktadır.Bu ayrım borçlar kanununun 299 ve devamı maddelerinde düzenlenen kira sözleşmesinde konut ve çatılı işyeri kiraları ve diğer kiralar olarak düzenlenmiştir.

                            GAYRİMENKUL AVUKATI

Türkiye’de avukatların yasal olarak branşlaşma ve bunu ilan etme hakları yoktur.Ancak yaklaşık 68.000 civarında kanun maddesi olduğunu ve uzman bir hukukçunun her kanun maddesi için binlerce sayfa kitap, makale ve mahkeme dosyası okuması gerektiği göz önüne alındığında ;bütün yasaları ayrıntılı olarak bilmenin insan ömrüne sığmayacağı ;bu sebeple avukatların belli alanlarda çalışarak belli tip davaları kabul ettiği bilinen bir gerçektir.Gayrimenkul hukuku alanındaki davaları vekil sıfatıyla takip etmeyi daha çok kabul eden avukatlar halk arasında gayrimenkul avukatı yahut gayrimenkul davası avukatı olarak nitelendirilmektedir.Son derece kapsamlı ve hukuk eğitimi almış kişiler için dahi karmaşık ve ayrıntılı bir hukuk alanı olan gayrimenkul hukukuna ilişkin davaları  bu eğitimi almamış kişilerin hak kaybına uğramadan takibi hemen hemen imkansızdır.Ülkemizde en uzun süren davalar gayrimenkul davalarıdır.Bunun sebebi alt derece mahkemesinin verdiği kararların üst mahkemeden bozulma oranı en yüksek dava türünün gayrimenkule ilişkin olmasıdır.Borçlar hukuku,eşya hukuku,imar hukuku,orman kanunu,ceza kanunu,hukuk muhakemesi kanunu, icra iflas kanunu gibi kanunların pek çoğunun aynı davada uygulandığı dosyalarda özel kanun-genel kanun ayrımını dahi bilmeyen bir kişinin ne kadar zeki ve çalışkan olursa olsun kafasının karışmaması ve sağlıklı netice alması mümkün değildir.Bu sebeple binlerce ,belkide milyonlarca liralık hakkınızın kaybolmasından başka, karşı yana dava değerinin %12’si kadar vekalet ücreti ödeme riskinizin olduğu bir davayı asla avukatsız yürütmemeniz gerektiğini söylemek isteriz.Bütçeniz avukat tutmaya yeterli değilse Barodan adli yardım talep edebilirsiniz.

Eskişehir Avukat Gürler Koçak Hukuk Tarafından özel olarak bilgilendirme amaçlı yazılmıştır.İzinsiz kopyalanamaz link verilemez.