Türk Borçlar Kanunu 01/07/2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup; bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce  konut ve üstü kapalı i̇ş yeri kiraları için, 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun uygulanmaktaydı. 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun uyarınca kira akti kiracı tarafından 15 gün öncesinden haber verilerek feshedilmediği sürece k aynı koşullarla uzamakta ve kiraya veren ancak kira tespit davası açarak kira bedelini artırmak yoluyla haklarını kısmen korumakta idi. Kimi zaman kira ilişkisi çok uzun devam etmekte ve kira bedeli piyasadaki emsal bedellerin yarısı oranına düşmekte idi. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu önemli bir yenilik getirerek Kira müddeti 10 yıl ve üstü olan kiralananlarda kiraya verene 10 yıllık sürenin dolması halinde kira dönemi sona ermeden 3 ay öncesinden haber vermek sureti ile kira sözleşmesini feshetme hakkı tanımaktadır.Bu konuda ilgili yasa maddesi şu şekildedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Madde 347 1. Ve 2. Fıkrası şu şekildedir.

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”

Bu konuda T.C.YargıtayAltıncı Hukuk Dairesi 2015/11678 E 2016/4868 K 21.06.2016 tarihli

emsal bir kararında 

“6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347.maddesi hükmüne göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler”

 Diyerek bu konuyu açıklığa kavuşturmuş

Yine emsal bir Davada Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi

“6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347/1.maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK’nun 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür.

6101 Sayılı TBK’nın Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun geçici 2. maddesi gereğince TBK’nun 347.maddesi 01.07.2014 tarihinden itibaren uygulanmaya başlanacak olup, TBK 347.madde metninde de görüleceği üzere ihtar ‘’…her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce...’’yapılmalıdır denilmekle, kanunun düzenlemesinden verilen üç aylık sürenin asgari süre olduğu bildirimin uzama yılının bitimine üç ay kala kiracının elinde olmasının yeterli olduğu anlaşılmaktadır. 6101 Sayılı Yasanın Geçici 2. maddesi ile TBK.347 maddesinde verilen fesih imkanının konut ve çatılı işyeri kiraları sözleşmeleri bakımından bir defaya mahsus olmak üzere ertelenmesinin gerekçesi; TBK.nun 347/1 maddesinin derhal uygulanması sonucunda kiracıların zarara veya mağduriyete uğramalarının ve doğması muhtemel sorunların önlenmesidir. 6101 Sayılı Yasanın geçici 2. maddesinden dava açma için şart olunan bildirim tarihinin de 01.07.2014 tarihine kadar ertelendiği anlamı çıkarılamaz.

Somut olayda; Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01.05.1995 başlangıç tarihli ve iki yıl sürelidir. T.B.K'nun 347. maddesi gereğince kiracı iki yıl olan sürenin bitiminden yani 01/05/1997 tarihinden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığından kira sözleşmesi aynı koşullarla yıldan yıla yenilenerek uzama süresi on yıla ulaşmıştır. Son uzama yılı dava tarihine nazaran 01/05/2015 tarihinde sona ermiş olup 08.01.2015 keşide, 13.01.2015 tebliğ tarihli feshi ihbar 01.05.2014-01.05.2015 dönemi için süresinde yapıldığından 29.05.2015 tarihinde açılan dava da süresindedir. Mahkemece kira sözleşmesinin sona ermesi nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesinin yanlış yorumlanarak yasanın yürürlüğe girdiği 01/07/2014 tarihinden sonra taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıç tarihini değiştirir şekilde kira sözleşmesinin 01/07/2014 ile 01/07/2015 uzama dönemi için 01/07/2015 tarihinden üç ay önce bildirimde bulunularak davanın ancak 01/07/2015 tarihinden sonra açılabileceği gerekçesiyle tahliye isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir.”Esas 2015/11270 Karar : 2016/4511  Tarih : 09.06.2016 

Şeklinde karar vermiştir.

Hukukla ve Huzurla kalın