Ecrimisil Yargıtay kararlarına göre taşınmazı haksız bir şekilde kullanan kötü niyetli zilyetin ödemekle yükümlü olduğu tazminattır.

Bu durumda öncelikle hukukçu olmayanlara zilyetin tarifini yapmak gerekir. Vikipedia zilyedliği şu şekilde tarif etmektedir:

 “Zilyetlik, medeni hukukun eşya hukuku dalında incelenen bir hukuki kurumudur. En basit olarak birkimsenin taşınır (menkul) veya taşınmaz (gayrimenkul) bir mal üzerindeki fiili hakimiyeti olarak tanımlanabilir.Zilyetliğe sahip olan kişiye zilyet denir.
Mülkiyet bir kimsenin eşya üzerindeki hakkını ifade eder. Hâlbuki zilyetlik, bu haktan bağımsız olarak sadece eşya üzerinde var olan bir hakimiyet durumunu gösterir. Bu sebeple zilyetlik mülkiyet hakkına bağlı değildir. Zilyet olan kimsenin malik olması şart değildir.
Mesela, bir arabanın sahibi olan kişi o arabanın hem maliki hem zilyedidir. Ama bu arabayı kullanan şoför, arabanın bir tamirhaneye bırakılmış olması halinde tamirci, hatta sadece park etmek üzere arabanın teslim edildiği park çalışanı gibi başka kişiler de, araba kendi hakimiyetleri altında iken, zilyet sayılırlar.”

Zilyet iyi niyetli olabileceği gibi kötü niyetli de olabilir. İyi niyetli olmak hukuk düzenince korunan bir  hakkın  varlığı anlamına gelmez.

İyi niyetli zilyetlik yalnızca ecrimisil ödenmesini engeller. Örnek vermek gerekirse taşınmazı adi yazılı sözleşme ile satın alan ve taşınmazın mülkiyetinin kendisine geçeceğini bekleyen kişi bu taşınmaz mal sahibi tarafından üçüncü bir kişiye satılır ve bu kişi tarafından taşınmazdan çıkarılırsa taşınmazda oturduğu süre için ecrimisil ödemez. Çünkü iyi niyetli zilyettir.Harici satış sözleşmesi ile taşınmazı satın alan kişi ödediği bedelin iadesi için dava açmışsa bu bedel ödenesiye kadar taşınmazda oturmaya devam etse bile ecrimisil ödemek zorunda değildir.

Ancak kardeşiyle babadan kalan ortak olan malda oturan kişi kardeşine kira ödememişse kötü niyetli kabul edilir ve ecrimisil ödemek zorundadır.  Tüm mirasçılar maldan faydalanıyor ise  o takdirde ecrimisil ödemez. Örneğin üç mirasçı babadan kalan üç ayrı dairede oturuyorsa bu takdirde birbirlerine kira ödemezler çünkü muvafakatları var olduğu sayılır.

El birliği mülkiyeti ne tabi taşınmaz mirasçılardan bir veya birkaçı tarafından kiraya verilir ve diğer mirasçılar tarafından muvafakat verilmezse diğer mirasçıların kiracıdan ecrimisil talep etme hakkı vardır.

Ortak miras bırakan tarafından kalan taşınmazın mirasçılardan biri veya birkaçı tarafından kullanılması yahut kiraya verilmesi halinde intifadan men  iradesinin bu mirasçı  veya bu miraçlara iletilmesi şarttır. “Ancak bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ bahçe gibi) bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir. Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.” (Yargıtay 1.Hukuk Dairesi 9.05.2016 tarih ve 2015/2943 esas 2016/5735 karar sayılı kararı)

Basitleştirmek gerekirse hukuki ilişki olmaksızın yahut muvafakat olmaksızın bir taşınmazı kullanan kişi ecrimisil ödemek zorundadır. Bu ecrimisil miktarı en az bu gayrimenkulün kira getirisi en fazla mahrum kalınan kira geliri olmak üzere bilirkişi tarafından hesaplanır.

Ecrimisil haksız fiil tazminatı olarak tanımlandığından Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Bu dava gayrimenkulün aynından ilişkin olmadığında genel yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Ayrıca haksız fiilin  işlendiği veya zararın meydana geldiği yahut gelme ihtimalinin bulunduğu yer ya da zarar görenin yerleşim yeri mahkemesinde de açılabileceğinden  bu davalar davacının ikametgahı yahut taşınmazın bulunduğu yerde de açılabilecektir.

Ecrimisilin Haksız fiil tazminatı olarak kabul edilmesinin bir başka neticesi de zamanaşımı süresinin beş yıl ile sınırlı olmasıdır. Bu beş yıllık süre ihtar çekildiği yahut dava açıldığı tarihten itibaren geriye doğru hesaplanır. Dava süresince işleyen ve talep edilebilecek ecrimisil miktarı mevcut davada talep edilemez. Örneğin dava üç yıl sürmüş ise bu süreç içerisinde işleyen ecrimisil ayrı bir dava ile talep edilmek zorundadır. Ortaklığın giderilmesi davası açılmış olması zamanaşımını keser.

Taşınmazın kira getirisinin olmaması, taşınmazın imar kanuna muhalif olarak yapılmış olması , taşınmazı mülkiyet sahiplerinin uzun yıllar kullanmıyor olması ecrimisil talebine engel değildir.

Ecrimisil talebi intifadan men (faydalanmadan yasaklama) şartına bağlıdır.Ancak taşınmaz kendiliğinden semere (Ürün-kira) veren bir taşınmaz ise bu takdirde intifadadan men şartı yoktur. Kira getirisi olan ev dükkan depo otel vs gibi taşınmazlar üzerinde haksız zilyetlik kurulmuş ise bu takdirde bu taşınmazlar için intifadan men şartı aranmaz.

Kendiliğinden ürün vermiyor olsa dahi 3. Kişilere kiraya verilen taşınmazlardan elde edilen kira gelirlerinin iadesi vekaletsiz iş görme hükümlerince istenebilir.

Gerek paylı  mülkiyet paydaşları gerekse elbirliği ortaklığı paydaşları kendisi taşınmazdan faydalanamıyor ise faydalanan paydaşa karşı intifadan men iradesini bildirmemiş olsa bile ecrimisil talep edebilir ancak kendisi taşınmazdan yararlanıyor ise kendi hakkı kadar yararlanmasa dahi bu takdirde ecrimisil talebinde bulunamaz.

Pek çok paylı mülkiyette fiilen taksim yapılmış ve paydaşlar kendi paylarını kullanıyor durumdadırlar. Bu tür taşınmazlarda ecrimisil talebi olamaz. Bu nedenle paydaşın sorunu çözmek için ortaklığın giderilmesi davası açması tavsiye edilir.