Bu makale yalnızca konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallara ilişkin  konut alanları kapsamakta olup kiraya vermek yahut ticari amaçlı üzere alınan daireler ve  dükkan alım satımlarındaki ayıplar bu makalenin değil başka bir makalenin konusudur. Ayıplı konut satın alanların hakları için temel yasa tüketicinin korunması hakkında kanundur.

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 8.maddesi uyarınca

“ 1-Ayıplı mal, tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle

sözleşmeye aykırı olan maldır.”

 2- Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda, internet portalında ya da reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan; satıcı tarafından bildirilen veya teknik düzenlemesinde tespit edilen niteliğe aykırı olan; muadili olan malların kullanım amacını karşılamayan, tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar da ayıplı olarak kabul edilir.”

Şu durumda konutta ayıp değişik şekillerde ortaya çıkabilir. Bu hallerden başlıcaları: konutun taraflarca kararlaştırılan örnek veya modele uygun olmaması, konutun objektif olarak taşıması gereken özellikleri taşımaması, bildirilen niteliklerin konutta bulunmaması, konutun kararlaştırılan sürede teslim edilmemesi sayılabilir. Bu hallere örnek olarak yüzme havuzu olacağı kararlaştırılan site içindeki bir evde yüzme havuzunun yapılmamış olması yahut 120 metre² net daire olacağı söylenen konutun 100 metre² olarak imal edilmesi, konut teslim edildikten bir müddet sonra çatının akması,  yahut boruların patlaması sebebiyle konuta  su girmesi gibi örnekler verilebilir.

Türk hukuk sisteminde ayıp iki çeşittir. Birincisi “Açık Ayıp” ikincisi “Gizli Ayıp” tır. Açık ayıp bir muayene ile anlaşılabilen ayıptır. Mesela sitenin havuzunun olmaması veya konutun camının olmaması. Gizli ayıp ise hemen tespit edilemeyen ;tespiti için etraflı bir muayene gerektiren veya belli bir süre sonra ortaya çıkan ayıptır.Tüketicinin korunması hakkındaki kanunun 10.maddesi uyarınca ilk altı ay içinde ortaya çıkan ayıplarda malın teslimi esnasında ayıbın varolduğu kabul edilir. Konut satan kişi (çoğunlukla müteahhit) 5 sene boyunca satmış olduğu konutlarda ortaya çıkan gizli ayıplardan sorumludur. Eğer ayıp hile ile gizlenmiş ise bu takdirde zamanaşımı işlemez. İkinci el satışlarda satıcının ayıplı maldan sorumluluğu bir yıldan, konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda ise üç yıldan az olamaz.

Eğer satın aldığınız konutta bir ayıp ortaya çıkmış ise ne yapmalısınız? :

Öncelikle ortaya çıkan ayıbın niteliği çok önemlidir. Ayıp açık ise bu konuda tüketici sözleşmenin kurulduğu anda itiraz etmemiş ise daha sonra bu konuda dava açamaz. Örneğin konut satış esnasında önemli oranda tamamlanmış ve kaç m2 olduğu anlaşılabiliyor ve bu şekilde konutu gezerek almış olan kişi bu eksiklik sebebi ile dava açamayacaktır. Ancak ev satın alındıktan sonra örneğin pimapenler sararmış ise bu takdirde zararın miktarı önemlidir.

Eğer zarar 2022 yılı için 15.430 tlnin altında ise tüketici hakem heyetlerine başvuru yapmak mecburiyeti vardır. 6502 sayılı tüketicinin korunması hakkında kanunun68 inci ve tüketici hakem heyetleri yönetmeliğinin 6 ncı maddelerinde yer alan parasal sınırların artırılmasına ilişkin tebliğ uyarınca

2022 yılı için Tüketici Hakem Heyetlerine yapılacak başvurularda değeri;

a) 10.280 (onbinikiyüzseksen) Türk Lirasının altında bulunan uyuşmazlıklarda İlçe Tüketici Hakem Heyetleri,

b) Büyükşehir statüsünde olan illerde 10.280 (onbinikiyüzseksen) Türk Lirası ile 15.430 (onbeşbindörtyüzotuz) Türk Lirası arasındaki uyuşmazlıklarda İl Tüketici Hakem Heyetleri,

c) Büyükşehir statüsünde olmayan illerin merkezlerinde 15.430 (onbeşbindörtyüzotuz) Türk Lirasının altında bulunan uyuşmazlıklarda İl Tüketici Hakem Heyetleri,

ç) Büyükşehir statüsünde olmayan illere bağlı ilçelerde 10.280 (onbinikiyüzseksen) Türk Lirası ile 15.430 (onbeşbindörtyüzotuz) Türk Lirası arasındaki uyuşmazlıklarda İl Tüketici Hakem Heyetleri,görevlidir.

Bu hakem heyetlerine başvuru ücretsizdir.Bu sınırların üzerindeki zararlarda Tüketici mahkemelerine başvurmak gerekmektedir. Tüketicinin korunması hakkındaki kanunun 11. Maddesi uyarınca

Tüketici bu başvurusu ile

a) Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme,

b) Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme,

c) Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme,

ç) İmkân varsa, satılanın ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini isteme,

seçimlik haklarından birini kullanabilir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür. Elbette bu hakların kullanılması hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olmamalıdır.Basit bir onarımla giderilebilecek ayıp için tüketicinin sözleşmeden dönme hakkını kullanmak istemesi M.K.2. madde uyarınca korunmayacaktır.

konut söz konusu olduğunda yasada tüketiciye verilen “misliyle değiştirme” pek olanaklı görünmemektedir.

Tüketici 6502 sayılı kanunun 11.madddesi 6.fıkrası uyarınca tüketici bu seçimlik haklarından biri ile birlikte 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca tazminat da talep edebilir. Tüketici dilerse hem bu seçimlik hakları kullanarak tazminat da talep edebilir; dilerse yalnızca tazminat talebinde bulunur.

Hukukla ve huzurla kalın…