1-Taşınmaz satışına ilişkin sözleşme şekil şartına bağlanmıştır. Türk Medeni Kanunu'nun 706. Maddesi ile " Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır." denilmiş olup bu madde ile resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmeleri geçersiz olup taraflar arasında hiçbir bağlayıcılıkları olmadığı düzenlenmiştir.

Noterlik Kanunu'nun 89. Maddesi ile "Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış vaadi, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir." denilmiş olup yine Noterlik Kanunu 60/3 maddesi ile "Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmak" noterin görevleri arasında sayılmıştır.

Kanun maddelerinden de anlaşılacağı üzere taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve noter huzurunda iki tarafça imzalanması suretiyle geçerlilik kazanmaktadır. Bu nedenle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bu şartları taşımadığında yani adi yazılı bir sözleşme olduğunda geçerli  değildir.

Geçersiz bir sözleşmeden doğan hukuki sonuçlar da geçersizdir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2014/13142 Esas 2015/5885 Karar

 ''Cezai şart; asıl borca ilişkin fer'i bir hak olup, geçersiz sözleşmelerde yer alan cezai şartlar da geçersizdir. Adi yazılı sözleşmelere dayanarak taraflar birbirlerinden cezai şart isteyemezler. Taşınmaz satışına ilişkin adi yazılı sözleşme gereğini yerine getirmek istemeyen taraf, diğer tarafa aldıklarını geri vermek ve diğer taraftan da verdiklerini geri alma hakkına haizdir. davacıyla, davalılardan Hüseyin arasında 20.12.2012 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesi akdedildiği, davalı Hüseyin'in toplam 375.000,00 TL bedelle davacıya taşınmaz sattığı, davacının aynı gün sözleşmede kararlaştırılan kapora bedeline istinaden davalı Hüseyin'in babası davalı Kazım'ın hesabına 110.000,00 TL gönderdiği, davacının taşınmazı almaktan vazgeçtiği ve ödediği 110.000,00 TL kapora bedelinin iadesi için eldeki davayı açtığı anlaşılmaktadır.

Buna göre, davacı ile davalılardan Hüseyin arasında akdedilen 20.12.2012 tarihli sözleşme, taşınmaz satışına ilişkin olup, geçerlilik şartı olan resmi şekilde düzenlenmediği için geçersizdir. Sözleşme geçersiz olduğu için bu sözleşmede yer alan cezai şarta ilişkin hükümler de aynı şekilde geçersizdir.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 26.06.2008 Tarih 2008/3543 Esas 2008/8902 Karar

" Dava, tapulu taşınmazın alın satım için cayma akçesi sözleşmesi başlıklı adi senetle satışının kararlaştırılmasından kaynaklanmaktadır. Bir taşınmaz malın veya payının mülkiyetinin başkasına devri ya da devir vaadini öngören sözleşmelerin geçerli sayılması BK 213, Tapu Kanunu 26 madde ve TMK 706. Madde uyarınca resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir ve doğrudan göz önünde tutulur. Tarafların arasındaki 27.09.2006 tarihli sözleşme resmi şekilde düzenlenmemiş bulunduğundan hukuken geçerli değildir. Geçerli olmayan taşınmaz satış sözleşmesine dayanılarak cezai şart da istenemez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 29.04.2014 Tarih  2014/396 Esas 2014/6529 Karar

"Cezai şart istemi yönünden; cezai şart, asıl borca ilişkin fer'i bir hak olup sözleşme geçersiz olduğu için kararlaştırılan ceza koşulunun da geçersiz sayılmasında ve bu kısma ilişkin davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Davacının, bu yöne ilişkin sair temyiz itirazları yerinde değildir."